En matière de biens indivis, chaque décision compte. Et surtout, chaque décision engage. Lorsqu’un bien – comme un chemin – est détenu en indivision, il ne peut être modifié sans l'accord explicite de l’ensemble des indivisaires. Un récent arrêt de la Cour de cassation est venu rappeler avec force ce principe fondamental du droit des biens. Retour sur une affaire emblématique.
Les faits : deux indivisaires prennent l’initiative
Trois propriétaires se partagent en indivision un chemin desservant leurs terrains respectifs. Deux d’entre eux décident de réaliser des travaux d’aménagement : une rampe en béton est coulée pour faciliter l’accès à leurs fonds. Pour ce faire, le niveau du chemin est même surélevé.
Problème : le troisième indivisaire n’a jamais été consulté.
La réaction du troisième copropriétaire
Estimant avoir été lésé, le troisième propriétaire engage une action en justice. Il demande :
- La démolition des aménagements réalisés,
- La remise en état du chemin,
- Une indemnisation pour préjudice moral et perte de jouissance.
Selon lui, ces travaux ont été entrepris en violation de ses droits sur le bien indivis.
Décision de la cour d’appel : pas d’atteinte avérée
Dans un premier temps, les juges du fond rejettent ses demandes. Ils considèrent que les travaux entrepris ne portaient pas atteinte à l’accès au chemin ni à l’usage que chacun des indivisaires pouvait en faire. En d'autres termes, il n’y aurait pas de trouble justifiant une remise en cause des travaux.
L’arrêt de la Cour de cassation : un rappel net du droit
Saisie du litige, la Cour de cassation casse la décision. Dans son arrêt du 7 mai 2025 (3e chambre civile, pourvoi n° 24-15.027), elle rappelle clairement le principe suivant : toute modification de la consistance ou de l’usage d’un bien indivis requiert l’unanimité des indivisaires.
En l'absence de consentement, un indivisaire est en droit d'exiger la suppression des ouvrages réalisés, sans avoir à démontrer un préjudice ou un trouble dans sa jouissance.
Ce principe protège non seulement l’égalité entre les co-indivisaires, mais également leur droit de regard sur la gestion du bien.
Ce qu’il faut retenir en pratique
Cet arrêt confirme une règle bien établie du droit des biens : dans le cadre d’une indivision, aucun aménagement ne peut être effectué unilatéralement, même si celui-ci est apparemment neutre ou bénéfique pour certains.
En pratique, cela signifie que :
- L’unanimité des indivisaires est indispensable avant tout projet de travaux.
- En cas de désaccord, il est préférable de saisir le juge pour solliciter une autorisation exceptionnelle.
- Une absence de consentement explicite ouvre la voie à des contentieux lourds et coûteux.
Comment prévenir ce type de contentieux ?
Chez Adonis Avocats, nous accompagnons régulièrement des syndics, des propriétaires ou des co-indivisaires confrontés à des situations similaires. La prévention reste la meilleure stratégie :
- Analyse juridique des droits de chaque partie,
- Rédaction d’accords entre indivisaires,
- Accompagnement dans les démarches de conciliation ou judiciaires si nécessaire.
Avant d’entreprendre un aménagement sur un bien indivis, il est essentiel de vérifier les conditions légales et contractuelles. Une erreur d’appréciation peut entraîner des conséquences juridiques importantes.
