Qu’est-ce qu’une servitude de passage ?
Une servitude de passage est un droit réel accordé à un propriétaire dont le terrain est enclavé, c’est-à-dire sans accès suffisant à la voie publique. Ce droit lui permet de traverser le terrain d’un voisin afin de pouvoir accéder à son propre fonds. L’objectif est de garantir une utilisation normale du bien, même lorsque celui-ci ne donne pas directement sur une voie carrossable.
Mais que se passe-t-il si cette situation d’enclave évolue ? La servitude est-elle automatiquement supprimée ? Un arrêt récent de la Cour de cassation apporte un éclairage utile sur cette question.
Le cas d’espèce : un accès alternatif et une demande d’extinction de la servitude
Un couple était propriétaire d’un terrain grevé d’une servitude de passage au profit de la parcelle voisine. Cependant, une nouvelle rue a été créée à l’arrière du terrain voisin, permettant désormais un accès direct à la voie publique.
Estimant que cette ouverture faisait disparaître l’état d’enclave, les propriétaires ont saisi la justice afin d’obtenir :
- la reconnaissance de la fin de l’enclave,
- la suppression de la servitude de passage,
- et le remboursement d’une partie des frais engagés pour l’entretien de l’assiette de la servitude.
Le jugement initial : le garage comme critère de maintien de la servitude
Dans un premier temps, les juges ont rejeté la demande. Leur raisonnement : l’accès nouvellement créé ne permet qu’un passage piéton, ce qui serait insuffisant pour desservir un garage situé sur le fonds dominant.
Pour eux, le terrain demeurait enclavé au regard des besoins liés à l’utilisation du garage, et la servitude devait donc être maintenue.
La décision de la Cour de cassation : un rappel essentiel sur la notion d’accès suffisant
La Cour de cassation n’a pas suivi ce raisonnement. Elle a cassé l’arrêt, rappelant un principe fondamental : l’extinction d’une servitude est possible dès lors que le terrain concerné dispose d’un accès suffisant à la voie publique.
Elle précise qu’un accès est considéré comme suffisant s’il permet une utilisation normale du bien. Il ne s’agit donc pas de savoir si l’on peut continuer à utiliser un garage en voiture, mais de vérifier si le propriétaire peut accéder raisonnablement à son terrain pour en faire un usage courant.
Autrement dit, le maintien d’un garage ne suffit pas à justifier le maintien d’une servitude, si le reste du terrain est accessible de manière fonctionnelle par une nouvelle voie.
Ce qu’il faut retenir
- Une servitude de passage est liée à l’état d’enclave du fonds bénéficiaire.
- Si un nouvel accès à la voie publique est créé, la servitude peut être supprimée, à condition que cet accès soit suffisant pour permettre une utilisation normale du terrain.
- Les juges doivent examiner la réalité de l’accès alternatif, sans se focaliser uniquement sur l’existence ou l’usage d’un garage.
Conclusion
La jurisprudence rappelle ici que les servitudes ne sont pas des droits immuables. Elles répondent à une logique de nécessité, et lorsque cette nécessité disparaît, leur maintien peut être contesté. Pour tout propriétaire concerné, cette décision souligne l’importance d’évaluer objectivement les conditions d’accès à son terrain avant d'engager une action en justice ou de s'opposer à la suppression d’une servitude.
