Vente d'une maison en chantier : ce couple ignorait qu'ils perdaient leur garantie décennale
En matière de construction, la garantie décennale est une protection essentielle. Mais attention : certains actes apparemment anodins peuvent entraîner sa perte. C’est ce qu’a appris à ses dépens un couple ayant vendu une maison en cours de travaux.
Une maison en construction vendue avant achèvement
Un couple avait lancé un projet de construction de maison individuelle. Alors que les travaux étaient toujours en cours, ils décident, en août 2006, de donner mandat à un agent immobilier pour vendre la maison, pourtant loin d’être terminée. La transaction est conclue peu après.
Dix ans plus tard, les désordres apparaissent
Les nouveaux propriétaires découvrent, dix ans après l’achat, des désordres affectant la construction. Ils entament une procédure pour faire jouer la garantie décennale. Mais l’assureur refuse de couvrir les dommages, en arguant que le délai de dix ans est déjà écoulé.
Réception tacite : le mandat de vente suffit
L’assureur s’appuie sur une jurisprudence souvent ignorée : le mandat de vente suffit à caractériser une réception tacite de l’ouvrage. Autrement dit, en mettant en vente le bien, même inachevé, le vendeur manifeste son acceptation de l’état des travaux, déclenchant ainsi le point de départ de la garantie décennale.
La Cour de cassation confirme la position
Dans un arrêt du 13 février 2025 (Cour de cassation, 3e chambre civile, pourvoi n° 23-17.425), la haute juridiction confirme cette interprétation : vendre un bien en chantier revient à l’accepter en l’état, et donc à déclencher les garanties légales.
Aucune réception formelle n’est nécessaire : l’intention de vendre suffit pour établir que les propriétaires acceptaient l’ouvrage tel qu’il était. Cela ouvre la voie au calcul du délai décennal à partir de la date du mandat, et non de la fin réelle des travaux.
Quelles conséquences pour les vendeurs et les professionnels ?
Cette décision souligne les risques juridiques liés à la vente d’un bien non achevé. Elle appelle à la vigilance de toutes les parties concernées :
- Vendeurs : vendre une maison en chantier peut signifier renoncer à certaines protections, comme la garantie décennale.
- Agents immobiliers : le simple fait de prendre un mandat peut avoir des conséquences lourdes pour leurs clients.
- Constructeurs : ils doivent être particulièrement attentifs à la documentation et aux dates d’intervention.
Conclusion : un simple mandat peut faire courir le délai de garantie
Cette affaire rappelle que tout acte lié à une vente peut entraîner des conséquences importantes, même en l’absence de réception formelle des travaux. Le point de départ de la garantie décennale peut être avancé de plusieurs années, privant les futurs acquéreurs de recours en cas de désordre.
Pour éviter tout litige, une règle s’impose : attendre la réception officielle des travaux avant d’envisager une vente. Mieux vaut prendre le temps de finaliser le chantier que de se retrouver sans recours… dix ans plus tard.
