Modifier une ouverture existante sur un mur mitoyen semble souvent anodin. Pourtant, même un simple remplacement de fenêtre peut engager la responsabilité du propriétaire si l’accord exprès du voisin n’a pas été obtenu. Un arrêt récent de la Cour de cassation du 10 avril 2025 (pourvoi n° 24.11-598) rappelle que la mitoyenneté est une matière stricte, où le consentement ne se présume jamais.
Un projet de modernisation… sans opposition apparente
Dans une petite copropriété, un copropriétaire souhaite moderniser une verrière vétuste donnant sur une cour intérieure. Il la remplace par des fenêtres coulissantes, transparentes, plus performantes et esthétiques. Aucun changement d’emplacement, aucune modification des dimensions. Le projet est présenté comme une simple mise à jour du bâti existant.
Problème : le mur est mitoyen, et la cour sur laquelle donnent les nouvelles fenêtres est en jouissance privative du voisin. Celui-ci découvre les nouvelles ouvertures une fois les travaux réalisés, et s’y oppose formellement. Il considère que ces modifications portent atteinte à son intimité et empiètent sur ses droits.
Une décision de première instance favorable au propriétaire
En première instance, les juges donnent raison au copropriétaire. Ils estiment que :
- L’ouverture remplace une verrière ancienne existante,
- Aucune modification de volume ou d’emprise n’a été faite,
- Le voisin, informé des travaux, ne s’est pas opposé formellement à leur réalisation.
Pour le tribunal, il ne s’agit donc pas d’une faute.
La Cour de cassation rappelle fermement les règles de la mitoyenneté
Saisie de l’affaire, la Cour de cassation casse cette décision. Dans son arrêt du 10 avril 2025, elle rappelle un principe essentiel du droit immobilier : aucune ouverture, même à verre dormant ou même en remplacement d’une ouverture existante, ne peut être créée ou modifiée dans un mur mitoyen sans le consentement exprès du voisin.
Deux points clés sont soulignés :
- Le simple fait d’avoir informé le voisin ne suffit pas.
- Le silence du voisin ne peut en aucun cas être interprété comme un accord.
Autrement dit, l’absence de protestation ne vaut pas autorisation. Seul un consentement clair, exprès et non équivoque permet d’intervenir légalement sur un mur mitoyen.
Une jurisprudence importante pour les copropriétaires et les professionnels du bâtiment
Cet arrêt est particulièrement important pour les copropriétaires, architectes, maîtres d’œuvre et entreprises du bâtiment, notamment en zone urbaine dense où les murs mitoyens sont fréquents.
Il rappelle que :
- Même pour des travaux de modernisation ou d’entretien, la mitoyenneté impose des limites précises,
- L’accord exprès du voisin est obligatoire, même si les modifications paraissent mineures,
- Un manquement à cette règle peut entraîner une demande de remise en état, voire des dommages et intérêts.
Comment éviter ce type de litige ?
Pour prévenir les contentieux liés à la mitoyenneté, il est fortement recommandé de :
- Identifier précisément la nature du mur (mitoyen ou privatif) en consultant le règlement de copropriété et les titres de propriété,
- Demander un accord écrit et signé de votre voisin avant d’entreprendre tout aménagement visible ou structurel,
- Faire appel à un avocat en droit immobilier pour valider la conformité juridique du projet avant le lancement des travaux.
Chez Adonis Avocats, nous accompagnons les particuliers, les syndics et les professionnels dans l’analyse et la sécurisation de leurs projets en copropriété ou sur mur mitoyen. Mieux vaut prévenir qu’être contraint de démolir a posteriori.
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