Dans le cadre d'une location, le respect des règles encadrant le préavis est crucial pour éviter les litiges entre bailleur et locataire. Une récente décision de la Cour de cassation (3e chambre civile, 7 mai 2025, pourvoi n° 23-13.151) rappelle les conditions strictes dans lesquelles un congé locatif est valablement notifié.
Un congé contesté pour défaut de réception du recommandé
Le 24 mai 2019, un locataire adresse à son bailleur une lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR) pour donner congé avec un préavis d’un mois. Cependant, la lettre revient avec la mention « pli avisé et non réclamé », indiquant que le bailleur ne l’a pas récupérée.
Quelques jours plus tard, le 28 juin 2019, les personnes s’étant portées caution pour le locataire envoient à leur tour le congé par lettre suivie et par LRAR. La lettre suivie est déposée dans la boîte aux lettres du bailleur le 1er juillet 2019.
Le contentieux : loyers impayés, réparations, et indemnités
Six mois plus tard, le bailleur assigne le locataire et les cautions devant la justice pour obtenir :
- le paiement d’un solde de loyers et charges,
- des réparations locatives,
- des frais d’huissier,
- des dommages-intérêts.
Le tribunal donne raison au bailleur sur le fond, mais fixe le point de départ du préavis au 1er juillet 2019, date du dépôt de la lettre suivie. Selon les juges du fond, même si le recommandé n’a pas été retiré, il est opposable au bailleur car le courrier était à sa disposition au domicile pendant le délai de retrait, et le congé avait ensuite été adressé par lettre suivie.
La Cour de cassation rappelle les règles de validité d’un congé
La Cour de cassation censure cette décision. Elle rappelle les règles précises fixées par l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989 :
Seules trois modalités sont valables pour notifier un congé locatif :
- Lettre recommandée avec avis de réception effectivement réceptionnée,
- Signification par acte d’huissier,
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement.
La haute juridiction estime donc que la lettre recommandée non réclamée, même si elle a été avisée, ne peut faire courir le délai de préavis. Quant à la lettre suivie, elle ne remplit pas les conditions légales de validité d’un congé.
Quelles leçons tirer de cette décision ?
Cette jurisprudence confirme que les règles de forme en matière de congé locatif sont strictes et ne souffrent aucune approximation. Pour que le préavis soit valable :
- Le locataire doit s'assurer que le bailleur reçoit effectivement le recommandé ou utiliser un huissier.
- Une lettre suivie ou un recommandé non réclamé ne suffit pas juridiquement.
Il est donc essentiel pour les locataires comme pour les bailleurs de bien maîtriser les modalités de notification pour éviter les mauvaises surprises, comme des loyers indûment dus ou des contentieux longs et coûteux.
Conclusion
Le préavis locatif n’est pas une simple formalité. Mal rédigé ou mal notifié, il peut être source de litiges importants. La décision du 7 mai 2025 de la Cour de cassation rappelle que la rigueur juridique prévaut en matière de droit locatif. Pour les locataires, cela signifie qu’une prudence absolue s’impose lorsqu’on quitte un logement. Pour les bailleurs, cela offre une protection solide en cas de notification irrégulière.
