Dans le cadre d'une succession conflictuelle, la vente à la barre peut sembler être la seule solution pour sortir de l'indivision. Pourtant, une décision récente de la Cour de cassation rappelle que ce mécanisme n'est pas automatique : il obéit à des conditions strictes, et tout manquement peut entraîner l'annulation de la procédure.

Qu’est-ce que la vente à la barre en indivision ?

La vente à la barre – ou vente par licitation judiciaire – désigne la mise en vente d’un bien immobilier devant le tribunal judiciaire, aux enchères publiques. C’est une solution de dernier recours lorsqu’il est impossible de partager un bien indivis à l’amiable ou en nature.

Elle est souvent utilisée dans le cadre :

• des successions conflictuelles entre héritiers,
• des séparations de couples non mariés propriétaires en indivision,
• ou plus largement, de toute situation où plusieurs personnes détiennent ensemble un bien immobilier sans pouvoir s’entendre sur son sort.

L’affaire : une vente ordonnée trop rapidement

Dans une décision rendue le 5 février 2025, la 1re chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 21-15.932) a censuré des juges du fond qui avaient ordonné la vente à la barre de plusieurs biens immobiliers indivis.

Le contexte :

• Plusieurs héritiers sont en désaccord total sur le partage des biens d’une succession.
• Le tribunal, constatant l’échec de toute solution amiable, décide d’ordonner la vente par licitation des immeubles concernés.
• Il fixe les modalités de publicité et la mise à prix, comme le prévoit la procédure.

Mais la Cour de cassation annule cette décision. Pourquoi ?

Le rappel de la Cour de cassation : la condition oubliée

👉 Selon l’article 1377 alinéa 1er du Code de procédure civile, le juge ne peut ordonner une vente par licitation que si les biens ne sont pas facilement partageables en nature.

Autrement dit : il faut d’abord démontrer l’impossibilité matérielle de partager les biens. Ce n’est qu’en cas d’indivisibilité concrète que la vente judiciaire est justifiée.

Dans cette affaire, les juges n’ont pas vérifié si les immeubles pouvaient être partagés entre les héritiers sans passer par une vente. Cette omission procédurale suffit à invalider toute la procédure.

Pourquoi cette vérification est-elle essentielle ?

Cette exigence répond à un principe fondamental du droit des successions et de l’indivision : préserver, autant que possible, les droits de propriété de chacun.
La vente à la barre est une solution radicale qui :

• dépossède tous les indivisaires en bloc,
• impose un prix fixé par le marché judiciaire (souvent inférieur au marché libre),
• génère des frais et des délais supplémentaires.

En exigeant une vérification préalable de la possibilité de partage en nature, la loi protège les héritiers contre une vente forcée qui aurait pu être évitée.

Quelles sont les conséquences pour les héritiers ?

Dans cette affaire, les conséquences sont lourdes :

• La vente est annulée,
• La procédure doit recommencer,
• Le conflit s’enlise, avec des frais et une incertitude prolongée.

Cela montre à quel point le formalisme procédural est central dans la gestion des indivisions conflictuelles.

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