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Le droit immobilier est l’ensemble des règles permettant de résoudre toutes les problématiques juridiques afférentes aux biens immobiliers (vente, droit de la copropriété, droit de la construction, contentieux locatif). Il régit et organise les relations juridiques entre vendeurs et acheteurs, entre copropriétaires, entre bailleurs et locataires, etc.

Bail commercial : la mauvaise foi du bailleur ne suspend pas le délai de prescription

March 10, 2026

En matière de bail commercial, l’article L.145-9 du Code de commerce permet au bailleur de délivrer un congé avec refus de renouvellement, éventuellement assorti d’une offre d’indemnité d’éviction. Cette indemnité vise à compenser la perte du fonds de commerce du locataire. Toutefois, selon l’article L.145-60 du Code de commerce, toutes les actions relatives au statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. Ainsi, le locataire qui souhaite obtenir le paiement de l’indemnité doit impérativement saisir le juge dans ce délai, à compter de la date d’effet du congé.

Dans cette affaire, un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction avait été délivré avec effet au 31 décembre 2018. Le locataire devait donc agir en justice avant le 31 décembre 2020 pour faire fixer et payer cette indemnité.

Les juges ont néanmoins admis que son action, menée au-delà du délai de prescription, était recevable. Selon eux, la mauvaise foi du bailleur devait être retenue puisqu’il avait lui-même, au départ, demandé des éléments pour calculer l’indemnité.

Saisie du litige, la Cour de cassation censure cette décision. Elle rappelle que la mauvaise foi du bailleur n’interrompt ni ne suspend la prescription biennale. Une fois ce délai expiré, le locataire perd donc son droit à l’indemnité et son droit au maintien dans les lieux.

Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 12 février 2026, pourvoi n° 24-10.578

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