Dans le cadre d’un bail commercial, les négociations autour du loyer et de ses modalités peuvent parfois donner lieu à des contentieux. L’un des points fréquemment évoqués par les locataires lors des renouvellements concerne le montant du dépôt de garantie. Certains estiment qu’un dépôt trop élevé devrait permettre une révision à la baisse du loyer. La Cour de cassation vient toutefois rappeler que cette interprétation est juridiquement infondée.
Un locataire demande une révision à la baisse du loyer
Dans l’affaire jugée le 7 mai 2025 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 23-15.394), un locataire commercial demandait, à l’occasion du renouvellement de son bail, une baisse du loyer initialement convenu. Il avançait que le bail prévoyait :
- un dépôt de garantie équivalent à six mois de loyer,
- un paiement du loyer trimestriel d’avance.
Selon lui, le bailleur détenait ainsi l’équivalent de trois trimestres de loyers en sa possession, ce qui devait être pris en compte pour revoir la valeur locative à la baisse.
La position de la Cour de cassation
La Cour rejette cet argument. Elle estime que les dispositions contractuelles qui imposent au locataire de verser un dépôt de garantie élevé ou de payer le loyer à l’avance :
- ne sont pas illicites,
- ne constituent pas une contrepartie illégale, au sens de l’article L. 145-40 du Code de commerce.
Par conséquent, ces modalités ne peuvent pas être considérées comme des facteurs diminuant la valeur locative, conformément à l’article L. 145-33 du même Code.
Quelle est la portée de cette décision ?
Cette décision rappelle un principe essentiel en matière de baux commerciaux : le montant du dépôt de garantie, même s’il est élevé, n’impacte pas la valeur locative du bien loué. Le dépôt de garantie a pour but de sécuriser le bailleur contre d’éventuels impayés ou dégradations, mais il ne constitue en aucun cas un élément de calcul du loyer.
Ainsi, les locataires ne peuvent pas s’appuyer sur un niveau élevé de garanties financières pour justifier une baisse de loyer lors d’une demande de révision ou de renouvellement. Cette jurisprudence est cohérente avec la volonté de sécuriser les relations contractuelles et d’éviter que les clauses librement négociées ne soient détournées de leur objet initial.
Quels enseignements pour les bailleurs et les locataires ?
Pour les bailleurs :
- Vous pouvez insérer dans le bail des clauses prévoyant des garanties importantes (dépôt élevé, paiement d’avance) sans risque de nullité, tant qu’elles respectent le cadre légal.
- Ces garanties n’auront pas d’impact sur la révision du loyer si celui-ci est contesté devant un juge.
Pour les locataires :
- Le fait que le bailleur détienne plusieurs mois de loyer ne constitue pas un levier juridique pour exiger une réduction de la valeur locative.
- La négociation du loyer doit donc reposer sur les critères objectifs prévus à l’article L. 145-33 : caractéristiques du local, obligations respectives des parties, prix couramment pratiqués dans le voisinage, etc.
Conclusion
Le dépôt de garantie, même conséquent, ne remet pas en cause le montant du loyer dans un bail commercial. Cette jurisprudence sécurise les relations bailleur-locataire et rappelle la distinction entre les garanties financières et les éléments de détermination du loyer.
