Quand on découvre des désordres graves dans un immeuble, il ne suffit pas de constater les dégâts : encore faut-il agir dans les temps pour préserver ses droits. En matière de responsabilité décennale, les règles de prescription peuvent être piégeuses… mais la récente décision de la Cour de cassation du 7mai 2025 apporte un éclairage rassurant pour les copropriétaires.
L’histoire : un simple chantier… qui révèle un péril
Tout commence avec un copropriétaire qui entreprend des travaux de rénovation dans son appartement.
En avançant dans le chantier, il repère des fissures et affaissements inquiétants. L’expert mandaté confirme : ces désordres sont suffisamment graves pour justifier un arrêté de péril pris par le maire.
On parle ici de désordres de nature décennale, c’est-à-dire des malfaçons compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, couvertes par la garantie décennale prévue à l’article 1792 du Code civil.
Première étape : le syndicat des copropriétaires agit
Face à la gravité de la situation, deux acteurs s’unissent :
- le syndicat des copropriétaires, représentant l’ensemble de la copropriété,
- le copropriétaire à l’origine de la découverte.
Ensemble, ils saisissent le juge en référé-expertise afin d’identifier précisément l’origine des désordres et les responsabilités.
Mais à l’étape suivante, seul le syndicat des copropriétaires poursuit l’action en justice au fond pour obtenir la reconnaissance de la responsabilité décennale des constructeurs.
Le copropriétaire agit…trop tard ?
Une fois la responsabilité décennale reconnue par la justice, le copropriétaire décide à son tour de réclamer l’indemnisation de ses préjudices personnels, liés à ses parties privatives.
Problème: les juges du fond jugent son action irrecevable, estimant qu’elle est engagée hors délai par rapport à la prescription décennale.
Le raisonnement est simple : il n’a pas été partie à la procédure principale, donc il ne peut pas bénéficier de son effet interruptif de prescription. Résultat :ses droits seraient éteints.
La Cour de cassation casse cette décision
Saisie du litige, la 3e chambre civile de la Cour de cassation rend un arrêt important le 7 mai 2025 (pourvoi n° 23.19-324).
Elle rappelle un principe clair :
L’interruption de la prescription obtenue par le syndicat des copropriétaires profite aux copropriétaires, pour la réparation de leurs préjudices concernant leurs parties privatives, lorsqu’ils proviennent du même désordre, et même si le copropriétaire n’a pas été partie à l’instance engagée par le syndicat.
Autrement dit, le copropriétaire pouvait agir après la décision au fond, sans se voir opposer la prescription, puisque celle-ci avait déjà été interrompue par l’action du syndicat.
Pourquoi cette décision est importante ?
Cette solution renforce la protection des droits des copropriétaires en cas de désordres graves relevant de la garantie décennale.
Sans elle, un copropriétaire qui n’aurait pas été partie à l’instance principale aurait pu perdre ses droits simplement par méconnaissance des délais ou parce qu’il pensait que l’action du syndicat suffisait.
Désormais, il est clair que :
- L’action du syndicat interrompt la prescription pour tous les copropriétaires,
- Cette interruption vaut pour les dommages aux parties privatives, si ceux-ci découlent du même désordre que celui visé par l’action du syndicat.
Petit rappel : la garantie décennale, comment ça marche ?
La garantie décennale est une responsabilité légale pesant sur les constructeurs (architectes, entrepreneurs, promoteurs…) pendant 10 ans à compter de la réception des travaux.
Elle couvre :
- Les désordres compromettant la solidité de l’ouvrage,
- Les désordres le rendant impropre à sa destination.
Prescription: L’action doit être engagée dans le délai de 10 ans à compter de la réception des travaux. Mais certaines causes peuvent interrompre ou suspendre ce délai, comme :
- L’introduction d’une action en justice,
- Un acte interruptif émanant d’une des parties habilitées à agir.
Enseignements pratiques pour les copropriétaires et syndics
Cet arrêt illustre plusieurs points essentiels à retenir :
- Unissez vos forces dès la découverte d’un désordre
Le syndicat et les copropriétaires concernés ont intérêt à agir ensemble, pour éviter toute contestation sur les délais.
- Ne négligez pas l’effet protecteur de l’action du syndicat
Même si vous n’êtes pas partie à la procédure, l’action du syndicat peut sécuriser vos droits.
- Vérifiez l’origine des désordres
L’interruption de prescription ne vaut que si vos dommages proviennent du même désordre que celui invoqué par le syndicat.
- Agissez rapidement après la décision au fond
Même avec l’interruption, ne tardez pas à introduire votre demande d’indemnisation une fois la responsabilité reconnue.
La décision du 7 mai 2025 rappelle que la justice peut jouer un rôle protecteur envers les copropriétaires, en reconnaissant l’effet collectif de l’action du syndicat.
En matière de désordres de nature décennale, le délai pour agir reste un piège, mais il existe des mécanismes pour éviter la forclusion.
Encas de doute sur un délai ou une procédure, il est prudent de consulter un avocat en droit immobilier : agir tôt, c’est protéger ses droits.
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