Arrêté du 28 juillet 2025 - Entrée en vigueur le 1er octobre 2025
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un élément central du marché immobilier. Il détermine la classe énergétique d’un bien, influence sa valeur, conditionne parfois sa mise en location, et oriente les décisions de rénovation.
Mais depuis plusieurs années, la fiabilité des DPE est mise en cause : erreurs de calcul, absence de visite effective, certifications douteuses… Autant de dérives qui ont conduit les pouvoirs publics à renforcer la réglementation.
Un nouvel arrêté, publié le 28 juillet 2025 et entré en vigueur le 1er octobre 2025, marque une étape importante dans cette lutte contre les fraudes. Il fixe désormais un plafond d’activité annuel à 1 000 DPE par diagnostiqueur pour les logements individuels et appartements, sous peine de suspension automatique de certification.
1. Contexte : la nécessaire fiabilisation du DPE
Le DPE, instauré il y a plus de quinze ans, est devenu un outil de référence dans la politique énergétique et environnementale française. Il s’impose pour toute vente ou location, et son importance s’est accrue avec l’interdiction progressive de louer les logements classés F et G, dits “passoires thermiques”.
Cependant, ces dernières années, de nombreuses anomalies ont été relevées :
- DPE réalisés sans visite du bien, uniquement à distance.
- Résultats incohérents entre différents diagnostiqueurs pour un même logement.
- Volume d’activité impossible à atteindre matériellement pour certains opérateurs.
Une enquête menée en 2024 par le ministère de la Transition écologique a révélé que certains diagnostiqueurs produisaient plus de 3 000 DPE par an, soit près de 10 par jour, sans qu’une visite physique ne soit plausible.
Ces constats ont conduit à une perte de confiance généralisée dans le dispositif, à la fois chez les propriétaires, les acquéreurs et les acteurs du bâtiment.
Le gouvernement a donc engagé une réforme en deux temps :
- Juin 2025 : rehaussement des critères de certification et de formation des diagnostiqueurs.
- Octobre 2025 : introduction du plafond annuel de 1 000 DPE par diagnostiqueur.
2. Le contenu de la réforme : un plafond d’activité strict
L’arrêté du 28 juillet 2025 introduit une règle simple mais contraignante :
« Un diagnostiqueur immobilier ne peut établir plus de 1 000 DPE pour des logements individuels ou appartements sur une période glissante de douze mois. »
Les grandes lignes de la mesure
- Seuil maximal : 1 000 DPE/an par diagnostiqueur pour les logements individuels ou collectifs à usage privatif.
- Contrôle automatique : les données issues de la plateforme de dépôt des DPE (gérée par l’ADEME) permettront de suivre l’activité en temps réel.
- Suspension automatique : en cas de dépassement du seuil, la certification du diagnostiqueur peut être suspendue automatiquement, sauf justification recevable (ex. missions collectives, erreurs techniques, transfert de dossier).
- Exclusion : les diagnostics réalisés pour des bâtiments collectifs (immeubles entiers, locaux tertiaires) ne sont pas pris en compte dans ce calcul.
Pourquoi 1 000 DPE ?
Ce plafond correspond à une moyenne réaliste d’activité pour un professionnel respectant les obligations de visite et de précision exigées.
Réaliser plus de 1 000 DPE dans l’année signifierait un rythme de travail incompatible avec une démarche qualitative — environ 4 à 5 diagnostics complets par jour ouvré.
3. Les objectifs : qualité, transparence et confiance
Cette nouvelle mesure vise avant tout à garantir la qualité des diagnostics, qui jouent un rôle stratégique dans les transactions et la rénovation énergétique.
a) Garantir l’effectivité des visites
Chaque DPE suppose une analyse technique complète : isolation, chauffage, ventilation, menuiseries, système de production d’eau chaude…
Un volume excessif de DPE laisse supposer que certaines visites ne sont pas réalisées ou bâclées. Le plafond incite donc les diagnostiqueurs à prendre le temps nécessaire à chaque mission.
b) Lutter contre les fraudes massives
Certains opérateurs peu scrupuleux profitaient de la demande croissante de DPE pour industrialiser la production de diagnostics, parfois à l’aide de logiciels automatisés, sans vérification sur site.
Le contrôle du volume d’activité vise à endiguer ces pratiques et à assainir la profession.
c) Restaurer la confiance dans le DPE
Pour les acheteurs, bailleurs ou locataires, le DPE est souvent déterminant dans la fixation du prix d’un bien ou d’un loyer.
Une étiquette erronée peut fausser le marché et fragiliser les politiques de rénovation énergétique.
L’objectif final du dispositif est donc de restaurer la crédibilité du DPE auprès du grand public et des professionnels de l’immobilier.
4. Les conséquences pour les professionnels du diagnostic
a) Un contrôle renforcé
Les organismes de certification devront désormais vérifier le volume d’activité de leurs diagnostiqueurs, via la base nationale gérée par l’ADEME.
En cas de dépassement injustifié, la suspension pourra être quasi automatique, et le professionnel devra fournir des explications précises.
b) Des obligations accrues de traçabilité
Les diagnostiqueurs devront veiller à documenter chaque mission (preuve de visite, photos, coordonnées du client, rapports complets) afin de se prémunir contre toute suspicion de fraude ou de dépassement abusif.
c) Une concurrence plus saine
En limitant les pratiques industrielles, ce texte pourrait rééquilibrer le marché et valoriser les diagnostiqueurs sérieux, qui investissent du temps et des compétences dans leurs missions.
5. Ce qu’il faut retenir
- Depuis le 1er octobre 2025, un diagnostiqueur immobilier ne peut réaliser plus de 1 000 DPE par an sur les logements individuels ou appartements.
- Ce plafond vise à prévenir les fraudes, assurer la qualité des diagnostics et renforcer la confiance dans le dispositif.
- Le contrôle est automatique via la base de données de l’ADEME.
- Le dépassement entraîne une suspension quasi automatique de la certification, sauf justification recevable.
En résumé
Le DPE reste un outil essentiel de la transition énergétique.
Mais pour qu’il conserve sa légitimité, il doit être fiable, traçable et rigoureusement encadré.
Ce plafond d’activité, bien qu’il puisse paraître contraignant, marque une étape nécessaire pour professionnaliser la filière et protéger les consommateurs comme les acteurs de l’immobilier.
