Peut-on vendre un bien immobilier avec une plus-value… sans payer d’impôt ? Oui, mais sous conditions.
Dans le cas d’une première vente immobilière, il existe un mécanisme d’exonération d’impôt sur la plus-value. Il permet à certains propriétaires de ne pas payer d’impôt sur le revenu (ni de prélèvements sociaux) sous réserve de remplir des conditions strictes, prévues par le Code général des impôts.
Mais attention : si la loi prévoit cette exonération, l’administration fiscale reste très vigilante sur son application, et peut requalifier un dossier si elle considère que les conditions n’ont pas été réellement respectées.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de l’exonération ?
Selon l’article150 U, II-1° bis du Code général des impôts, une personne peut bénéficier de l’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière réalisée lors de la première vente d’un bien, même s’il ne s’agit pas de sa résidence principale, à condition de :
1. Réinvestir tout ou partie du produit de la vente
Le prix de vente doit être réutilisé dans les 24 mois suivant la cession pour acheter ou faire construire la résidence principale du vendeur.
Cela signifie que l’exonération s’applique uniquement si vous utilisez l’argent de cette première vente pour vous loger durablement, pas pour un investissement locatif ou une résidence secondaire.
2. Ne pas être déjà propriétaire de sa résidence principale
Au jour de la vente, le vendeur ne doit pas être propriétaire (ni directement ni par personne interposée) de sa résidence principale. De plus, il ne doit pas l’avoir été durant les quatre années précédant la vente.
Ce critère vise à cibler les personnes en situation réelle de primo-accession à la résidence principale, et non celles cherchant à profiter d’une niche fiscale.
Une question fréquente : faut-il rester longtemps dans le nouveau logement ?
Dans une réponse ministérielle du 3 juin 2025 (n° 4693), le gouvernement a précisé qu’aucune durée minimale de détention ou d’occupation du bien acquis ne figure dans la loi.
Cela signifie que la loi n’impose pas de rester 2, 3 ou 5 ans dans le logement acheté avec le produit de la vente.
Mais attention : cela ne veut pas dire que l’administration ferme les yeux sur l’usage réel du bien.
Ce que regarde vraiment l’administration fiscale : la réalité de l’usage
Même si la loi ne fixe pas de durée d’occupation, l’administration fiscale vérifie si le bien a été réellement affecté à la résidence principale.
Cela implique
- une occupation effective et habituelle du logement, c’est-à-dire que le contribuable y habite la majeure partie de l’année ;
- une preuve par tout moyen de cette occupation : factures d’électricité, taxe d’habitation, attestations d’assurance habitation, certificats de scolarité des enfants, etc. ;
- l'absence de "façade" : si le bien est revendu rapidement, loué ou laissé vacant, cela peut déclencher un contrôle.
En clair, ce qui compte, ce n’est pas combien de temps vous restez dans le logement, mais comment vous l’occupez réellement.
Exemples concrets
Cas 1 :Exonération validée
Un contribuable vend un bien avec plus-value, réinvestit 80 % du produit dans un appartement acheté à son nom, y installe son foyer, y scolarise ses enfants et y transfère son adresse fiscale. Même s’il revend au bout de 20 mois, il conserve l’exonération : l’usage réel est établi.
Cas 2 : Exonération contestée
Un vendeur rachète un studio qu’il revend au bout de 6 mois, sans y avoir jamais transféré sa résidence fiscale. Il était en réalité en location ailleurs. L’administration requalifie l’opération : pas de résidence principale = pas d’exonération.
Comment éviter les mauvaises surprises ?
Voici 4 conseils pratiques pour sécuriser votre exonération de plus-value immobilière :
- Réinvestissez rapidement, dans les 24 mois.
- Habitez effectivement dans le logement acquis (au moins 8 à 10 mois par an).
- Rassemblez les preuves d’occupation à titre de résidence principale.
- Ne louez pas ou ne vendez pas trop rapidement, sans raison valable.
Faut-il faire appel à un avocat fiscaliste ?
Si vous avez un doute sur l’interprétation des règles ou si votre situation est complexe(indivision, SCI, résidence secondaire transformée en résidence principale, etc.), il est fortement recommandé de consulter un professionnel.
Le cabinet Adonis Avocats vous accompagne dans :
- l’analyse de votre situation fiscale,
- la sécurisation de vos projets de vente ou d’acquisition,
- la défense de vos intérêts en cas de contrôle ou de redressement.
L’exonération de la plus-value immobilière pour réinvestissement dans une résidence principale est un outil fiscal puissant, mais sous haute surveillance. L’absence de durée minimale d’occupation ne doit pas faire oublier l’exigence d’une occupation réelle, durable et démontrable.
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