Un syndic peut-il valablement agir alors que sa propre désignation est contestée en justice ? La réponse est oui, mais jusqu'au jugement seulement. Si celui-ci lui est favorable, rien ne change. Mais s'il annule sa désignation, tout ce qu'il a accompli entre-temps peut voler en éclats : c'est ce que l'on appelle la rétroactivité. Voici comment un dossier de copropriété a permis à la Cour de cassation de le rappeler fermement.

Une assemblée générale désigne un syndic. Peu après, un copropriétaire conteste cette désignation devant le tribunal, dans le délai légal de deux mois.

Mais en attendant que la justice tranche, le syndic continue normalement à exercer ses fonctions, ce qui est parfaitement logique : une contestation en cours ne suspend pas l'activité de la copropriété. De ce fait, il convoque une nouvelle assemblée générale.

C'est alors que le jugement tombe : l'AG qui avait désigné le syndic est annulée. Or, en droit, une annulation judiciaire produit un effet rétroactif : c'est comme si l'assemblée annulée n'avait jamais eu lieu. Conséquence directe, le syndic n'a donc jamais eu la qualité pour agir, y compris au moment où il avait convoqué cette dernière assemblée.

Fort de ce jugement, un copropriétaire attaque alors cette assemblée en question, estimant qu'un syndic sans pouvoir ne pouvait pas valablement la convoquer.

Pourtant la Cour d'appel rejette cette demande, exigeant que le copropriétaire démontre un grief et une faute du syndic.

La Cour de cassation censure cette décision. Elle rappelle que l'annulation rétroactive de la première assemblée qui avait initialement désigné le syndic prive ce dernier de tout pouvoir de convocation, y compris pour les actes accomplis avant que le jugement ne soit rendu.

Une convocation émise par un syndic sans qualité, et l'assemblée qui en résulte, peuvent donc être annulées à la demande d'un copropriétaire, sans qu'il soit besoin de prouver un grief ou une faute.

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⚖️ Cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 juin 2026, pourvoi n° 24-19.231

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