Imaginez la situation : vous louez un appartement. Vous signez le bail, vous payez vos loyers, mais au fil des mois, vous découvrez que la surface réelle de votre logement ne correspond pas à ce qui était prévu. Vous tolérez, vous vous adaptez, jusqu’au jour où vous décidez d’agir en justice pour obtenir réparation. Mais voilà : les juges vous rétorquent que votre demande est prescrite car vous connaissiez cette discordance depuis plus de cinq ans.

C’est précisément ce qu’a vécu une locataire, avant que la Cour de cassation ne vienne rappeler une règle essentielle: les obligations du bailleur ne s’éteignent pas avec le temps. Elles durent aussi longtemps que le bail est en cours.

Une affaire révélatrice

Dans ce litige, une locataire sollicitait la résiliation du bail aux torts du bailleur, en raison d’un manquement grave : la surface promise au contrat ne correspondait pas à celle réellement délivrée. Une erreur qui, dans certains cas, peut peser lourdement sur la valeur et l’usage du logement.

Les juges du fond avaient toutefois rejeté sa demande. Selon eux, la locataire avait eu connaissance de cette discordance depuis plus de cinq ans. Or, en droit civil, le délai de prescription de droit commun est de cinq ans pour agir à compter de la découverte d’un manquement. Résultat : l’action était déclarée irrecevable.

Mais la Cour de cassation, saisie de l’affaire, a censuré cette décision. Dans son arrêt du 10 juillet 2025(3ème chambre civile, pourvoi n° 23.20-491), elle a rappelé un principe fondamental du droit des baux :

Les obligations du bailleur, et notamment celles de délivrer le bien loué et d’en assurer la jouissance paisible, sont des obligations continues.

Une obligation qui dure tout au long du bail

Ce point est crucial. Contrairement à certaines obligations ponctuelles (payer un prix, livrer un objet à une date donnée…),les obligations du bailleur dans le cadre d’un bail commercial ou d’un bail d’habitation s’étendent dans le temps.

• Délivrer  la chose louée : le bailleur doit mettre à disposition le bien tel qu’il a été convenu dans le contrat. Si la surface, l’état ou la configuration ne correspondent pas, le manquement existe tant que la situation perdure.
• Assurer la jouissance paisible : le bailleur doit garantir que le locataire puisse profiter pleinement des lieux, sans trouble de droit ou de fait. Là encore, cette obligation dure jusqu’à la fin du bail.

Ainsi, même si la locataire connaissait depuis plusieurs années la discordance de surface, tant que le bail était en cours, le manquement se poursuivait. Elle était donc fondée à agir à tout moment, sans que le délai de cinq ans puisse lui être opposé.

Une décision protectrice pour les locataires

Cette décision de la Cour de cassation renforce la protection des preneurs. Car admettre l’argument de la prescription aurait créé une situation injuste : un bailleur aurait pu se retrancher derrière le temps écoulé pour éviter de répondre de ses manquements, alors même qu’ils persistent au quotidien pour le locataire.

En rappelant la nature continue des obligations du bailleur, la Cour ouvre donc la possibilité d’une action en résiliation ou en indemnisation, même plusieurs années après la découverte du problème, tant que le bail est toujours en vigueur.

Quelles conséquences pratiques ?

Pour les locataires, cette décision est une bouffée d’air. Elle signifie que vous n’êtes pas “piégé” si vous découvrez une irrégularité au début de votre bail et que vous n’agissez pas immédiatement. Vous conservez la possibilité d’agir tant que le bail est encours, que ce soit pour obtenir la résiliation ou pour engager la responsabilité du bailleur.

Pour les bailleurs, en revanche, c’est un avertissement clair :

• Les manquements aux obligations contractuelles ne se prescrivent pas rapidement.
• Ignorer une irrégularité ne la fait pas disparaître avec le temps.
• Il est indispensable de veiller, pendant toute la durée du bail, à respecter les engagements pris (surface, état du bien, conformité d’usage, absence de troubles).

Autrement dit : un bailleur ne peut pas se reposer sur la prescription. Sa responsabilité peut être engagée à tout moment si le manquement continue.

Un enjeu au-delà des surfaces

Si cette affaire concernait une discordance de surface, la portée de l’arrêt est bien plus large. La logique s’applique à toutes les obligations continues du bailleur. Cela peut concerner :

• des travaux promis mais non réalisés,
• des équipements défaillants non réparés,
• une absence de jouissance paisible due à des nuisances ou troubles     persistants,
• une non-conformité structurelle affectant l’usage du bien.

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Dans chacun de ces cas, le locataire peut se prévaloir du manquement et agir, même plusieurs années après la découverte initiale.

Cet arrêt de la Cour de cassation du 10juillet 2025 rappelle une vérité simple mais fondamentale : Louer un bien n’est pas un acte ponctuel, mais une relation contractuelle qui engage le bailleur tout au long de la durée du bail.

Pour les bailleurs, c’est une invitation à la vigilance et au respect scrupuleux des engagements pris.

Pour les locataires, c’est une garantie de protection durable contre les manquements.

Le bail est un équilibre. Et la justice veille à ce que cet équilibre perdure, sans que le temps ne joue en défaveur du plus vulnérable.

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 juillet 2025, pourvoi n° 23.20-491

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