La sécurité des immeubles d’habitation est au cœur des préoccupations législatives depuis plusieurs années. La multiplication des cas d’immeubles vétustes, voire dangereux, a conduit le législateur à renforcer les outils de prévention. Dans ce contexte, la loi du 9 avril 2024,dite « loi habitat dégradé », a introduit une nouvelle obligation : la réalisation régulière d’un diagnostic structurel des bâtiments collectifs d’habitation.

Le décret n° 2025-814 du 12 août 2025,publié au Journal officiel le 14 août 2025, vient préciser les modalitéspratiques de cette obligation. Qui est concerné ? À quelle fréquence doit êtreétabli ce diagnostic ? Qui peut le réaliser ? Décryptage.

Une obligationnouvelle inscrite dans le Code de la construction et de l’habitation

Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 9 avril2024, un nouvel article a été introduit dans le Code de la construction etde l’habitation : l’article L.126-6-1.

Il permet aux communes de définir des secteursgéographiques dans lesquels tout bâtiment d’habitation collectif devra fairel’objet, après un délai de 15 ans à compter de sa construction, puis au moinstous les 10 ans, d’un diagnostic structurel obligatoire.

L’objectif est clair : détecter à temps les désordresaffectant la solidité des immeubles et prévenir les risques pour lasécurité des occupants, mais aussi des tiers (riverains, passants, commercesattenants).

Le contenu du diagnostic structurel

Le décret du 12 août 2025 vient définir ce que doit contenir ce diagnostic.

Il ne s’agit pas d’un simple état visuel, mais d’un examen approfondi de la structure du bâtiment.

Le rapport doit comprendre :

• une description précise des désordres observés (fissures, affaissements, infiltrations pouvant fragiliser la structure, corrosion des armatures, etc.),
• une évaluation du risque que ces désordres font peser sur la sécurité des habitants et des tiers,
• le cas échéant, des recommandations ou mesures conservatoires pour éviter une aggravation.

Ce diagnostic vient donc compléter d’autres obligations existantes, comme le diagnostic technique global (DTG) ou le diagnostic amiante, mais il cible exclusivement la solidité de la structure du bâtiment.

Qui peut réaliser ce diagnostic ?

Le décret fixe également les compétences exigées pour établir ce diagnostic.

Seuls des professionnels qualifiés, dotés d’une expertise en ingénierie du bâtiment et en pathologie des structures, peuvent l’effectuer.

Il ne suffit donc pas d’être un diagnostiqueur immobilier classique : la mission doit être confiée à des bureaux d’études spécialisés ou à des ingénieurs en bâtiment disposant des assurances professionnelles adaptées.

L’objectif est d’éviter des expertises superficielles et de garantir des rapports fiables, qui pourront être utilisés par les syndics de copropriété, les bailleurs ou les autorités locales pour engager les travaux nécessaires.

Quels immeubles et quels secteurs sont concernés ?

La loi ne rend pas ce diagnostic obligatoire pour tous les immeubles.

Elle laisse aux communes le soin de délimiter les secteurs où cette obligation s’applique.

Cette marge de manœuvre permettra aux mairies de cibler les quartiers ou zones présentant les situations les plus préoccupantes en termes d’habitat dégradé.

Par exemple, certains centres-villes anciens ou zones périurbaines fragilisées pourraient être intégrés en priorité, là où les pathologies structurelles sont plus fréquentes.

En revanche, un immeuble neuf, implanté dans un secteur non concerné, ne sera pas immédiatement soumis à l’obligation.

À quelle fréquence faut-il réaliser ce diagnostic ?

Le texte est précis :

• première échéance 15 ans après la réception des travaux de construction,
• puis obligation de renouvellement tous les 10 ans minimum.

Ainsi, un immeuble construit en 2010 dans un secteur visé par la commune devra réaliser son premier diagnostic en 2025, puis en 2035, et ainsi de suite.

Quelles conséquences pour les copropriétés et bailleurs ?

Pour les copropriétés, ce nouveau diagnostic représente à la fois une charge financière supplémentaire et un outil de gestion du patrimoine.

Il faudra prévoir son coût dans les budgets de syndic, comme cela se fait déjà pour le DTG ou les audits énergétiques.

Mais c’est aussi une opportunité de prévenir les litiges : lorsqu’un désordre structurel est détecté tôt, des travaux peuvent être décidés et réalisés avant que la situation ne dégénère en péril imminent.

Pour les bailleurs sociaux ou institutionnels, cette obligation s’inscrit dans une logique plus large de responsabilité vis-à-vis des locataires et de sécurisation du parc immobilier.

En cas de manquement, quels risques ?

Le décret ne fixe pas encore de sanction spécifique en cas d’absence de diagnostic.

Mais il faut s’attendre à ce que ce rapport devienne un document de référence pour les contentieux en responsabilité.

Un syndic ou un bailleur qui n’aurait pas fait réaliser le diagnostic structurel pourrait voir sa responsabilité engagée en cas d’accident, au même titre qu’en matière de sécurité incendie ou d’entretien de l’immeuble.

Le diagnostic structurel obligatoire, prévu par la loi Habitat dégradé et précisé par le décret du 12 août 2025,marque une étape supplémentaire dans la lutte contre l’habitat indigne et les effondrements d’immeubles.

S’il représente une contrainte pour les copropriétés et bailleurs, il doit être vu comme une assurance de sécurité et de transparence.

En anticipant les désordres graves, il protège à la fois les occupants, les riverains… et les gestionnaires de patrimoine contre des contentieux souvent lourds.

‍