Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 mai 2025, pourvoi n° 23-13.151
Donner congé à son bailleur ou à son locataire semble, en apparence, une simple formalité. Pourtant, la manière dont ce congé est notifié revêt une importance juridique majeure. Une erreur de procédure peut avoir des conséquences significatives sur la date de fin du bail, le paiement des loyers ou la validité même du congé.
Une récente décision de la Cour de cassation, rendue le 7 mai 2025, vient rappeler un principe fondamental : le délai de préavis ne commence à courir qu’à la date de réception effective d’un courrier recommandé, et non à celle de son envoi. Une lettre suivie, même contenant une copie du congé, ne permet pas de faire courir le délai.
1. Les faits : un congé mal réceptionné
L’affaire débute en juin 2019.
Un locataire décide de quitter son logement et notifie à son bailleur son congé avec préavis d’un mois, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Le 18 juin, il envoie un courrier en recommandé avec accusé de réception (LRAR). Mais celui-ci lui revient quelques jours plus tard, avec la mention « pli avisé et non réclamé ». Autrement dit, le facteur a bien déposé un avis de passage, mais le bailleur n’est jamais allé récupérer le courrier à La Poste.
Ce dernier justifie son absence en expliquant qu’il était à l’étranger à cette période. Le locataire démontre cependant, grâce à d’autres échanges postaux, que le bailleur se trouvait bien en France au moment de l’envoi.
2. Les cautions tentent de pallier la situation
Afin d’éviter tout litige, les deux cautions du locataire décident d’intervenir. Elles adressent au bailleur une lettre suivie contenant une copie du congé, ainsi qu’une lettre recommandée distincte.
La lettre suivie est déposée dans la boîte aux lettres du bailleur le 1er juillet 2019.
La cour d’appel considère alors que le préavis commence à courir à cette date. Selon elle, le bailleur ayant eu connaissance du congé par la lettre suivie, la notification était suffisante pour déclencher le délai.
Mais la Cour de cassation ne partage pas cette interprétation.
3. La décision : seule la réception effective d’un recommandé fait foi
Saisie du litige, la Cour de cassation casse la décision d’appel et rappelle la règle de droit issue de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :
« Le congé est donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d’huissier ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé. »
Elle précise que lorsque le congé est notifié par lettre recommandée, le délai de préavis ne commence à courir qu’à la date de réception effective du courrier par le destinataire.
En d’autres termes :
- Si le bailleur ne retire pas le courrier recommandé,
- Et si le locataire n’a pas utilisé un autre mode de notification prévu par la loi,
alors le préavis ne débute pas.
La lettre suivie, même déposée dans la boîte aux lettres, n’a aucune valeur légale pour faire courir le délai de préavis.
4. Les modes légaux de notification du congé
La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement la notification du congé. Trois moyens sont valides :
a) La lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)
C’est le mode le plus courant.
Mais attention : le préavis commence uniquement à la date où le courrier est réceptionné par le destinataire, et non à celle d’envoi.
Si le courrier est « non réclamé » ou « en instance », il n’a pas été légalement reçu.
b) L’acte de commissaire de justice (anciennement huissier)
C’est la solution la plus sûre. Le commissaire de justice garantit la signification effective du congé, même en cas de refus du destinataire de le recevoir.
c) La remise en main propre contre récépissé ou émargement
Cette méthode est valable si le bailleur signe un document attestant de la remise. Elle reste pratique lorsque les parties peuvent se rencontrer directement.
Tout autre moyen (lettre simple, courriel, lettre suivie) est dépourvu de valeur juridique en matière de congé locatif.
5. Les enseignements de cet arrêt
a) Le congé doit être prouvé
Le locataire doit démontrer que le bailleur a effectivement reçu le congé.
Si le courrier recommandé n’est pas retiré, c’est le locataire qui supporte le risque de non-réception.
b) La lettre suivie ne suffit pas
Même si elle prouve qu’un courrier a été déposé dans la boîte aux lettres, elle ne garantit pas que le destinataire en a pris connaissance.
Or, le droit du logement repose sur la réception effective, non sur la simple présomption de remise.
c) Le bailleur ne peut pas se soustraire indéfiniment
Si un bailleur refuse délibérément de retirer un courrier recommandé, sa mauvaise foi peut être invoquée.
Cependant, la preuve de cette mauvaise foi est difficile à établir sans l’intervention d’un commissaire de justice.
6. Conseils pratiques pour éviter les litiges
Pour le locataire :
- Envoyer le congé exclusivement par courrier recommandé avec AR.
- En cas de retour du courrier non réclamé, faire signifier le congé par un commissaire de justice.
- Conserver toutes les preuves : récépissés, copies, justificatifs d’envoi.
Pour le bailleur :
- Vérifier régulièrement votre courrier, notamment si votre locataire a évoqué son départ.
- Répondre par écrit à toute notification reçue.
- En cas de doute sur la validité d’un congé, consulter un avocat avant d’engager une procédure.
7. Ce qu’il faut retenir
- Le préavis locatif ne débute qu’à la réception effective du courrier recommandé.
- Une lettre suivie ne vaut pas notification légale.
- Le locataire assume le risque de non-réception du congé.
- En cas de refus du bailleur, l’acte de commissaire de justice reste la solution la plus sûre.
En conclusion
Cet arrêt du 7 mai 2025 rappelle une vérité essentielle du droit locatif : la forme est aussi importante que le fond.
Un congé mal notifié peut retarder le départ du locataire, prolonger le paiement des loyers et créer un contentieux long et coûteux.
La lettre suivie, souvent utilisée pour sa simplicité, ne remplace jamais le courrier recommandé, ni l’acte de commissaire de justice.
Pour éviter tout litige et garantir la validité de vos démarches, il est fortement recommandé de se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit immobilier.
