Mettre un logement à disposition gratuitement peut sembler un geste généreux et sans conséquence. Mais quand les années passent, les situations se figent et les litiges émergent.
Un récent arrêt de la Cour de cassation (14 mai 2025, n° 23-22.953) rappelle qu’un prêt à usage, même verbal, n’est pas éternel. Et surtout : il peut être résilié sous conditions.
Une histoire vraie, aux airs de roman judiciaire.
En 2002, un homme met un appartement à disposition d’uneamie italienne atteinte d’une grave maladie. Elle vient se faire soigner enFrance, et il veut l’aider dans cette épreuve. Aucun contrat n’est signé.L’occupation est gratuite. Pas de loyer, pas de bail. Simplement une confiancemutuelle et une situation apparemment claire pour chacun.
Mais les années passent. Et en 2025, soit 23 ans plustard, le propriétaire souhaite récupérer son bien. Il envoie une lettrerecommandée demandant à son amie de quitter les lieux. Celle-ci refuse.
Le litige est porté devant les tribunaux.
Le prêt à usage : qu’est-ce que c’est exactement ?
Le prêt à usage, aussi appelé commodat, est défini à l’article 1875 du Code civil :
« Le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à charge de la rendre après s’en être servie. »
Il est souvent gratuit, informel, et peut concerner un appartement, un local, une voiture, un meuble… Le prêt peut être écrit ou verbal, à durée déterminée ou indéterminée.
Mais attention : ce n’est pas un bail. Et cela change tout.
Un prêt verbal peut-il durer éternellement ?
Face au refus de quitter les lieux, la locataire avance une défense surprenante : selon elle, le prêt était viager, c’est-à-dire qu’il devait durer jusqu’à son décès. Pour elle, le propriétaire ne pouvait donc pas y mettre fin unilatéralement.
Mais elle ne dispose d’aucune preuve écrite. Aucun élément n’atteste que les deux parties auraient convenu de ce terme à vie.
La justice va donc analyser la situation de manière factuelle.
Ce que dit la Cour de cassation
Saisie de l’affaire, la Cour de cassation confirme l’analyse des juges du fond.
Elle rappelle un principe simple mais essentiel :
En l’absence de terme convenu ou prévisible, le prêt à usage peut être résilié à tout moment par le prêteur, à condition de respecter un délai raisonnable de préavis.
Et dans ce cas précis, rien ne permettait de conclure à un prêt viager. La malade ne pouvait pas invoquer une durée de vie complète comme garantie d’occupation.
Le propriétaire était donc bien en droit de récupérer son bien, sous réserve d’un préavis de trois mois.
Quelles leçons pour les propriétaires ?
Cette décision est une piqûre de rappel pour tous les propriétaires qui acceptent, par générosité ou facilité, de laisser occuper gratuitement un logement.
Voici les points clés à retenir :
1. Le prêt verbal est légal, mais risqué
L’absence de contrat écrit crée de l’ambiguïté. En cas delitige, la preuve de l’accord initial repose sur des témoignages ou des indicesmatériels. Il est toujours préférable de formaliser l’accord par écrit,même sommairement.
2. Le prêt peut être résilié
Si aucun terme précis n’est prévu (date, durée ou événementdéterminant), le propriétaire peut mettre fin au prêt avec un préavisraisonnable. Celui-ci est généralement de trois mois, à compter de laréception d’une lettre recommandée avec avis de réception.
3. Le prêt à usage n’est pas un bail
Le prêt à usage ne confère aucun droit au maintien dans les lieux, contrairement à un bail d’habitation. Le bénéficiaire ne paie pas de loyer, et n’a pas les mêmes protections qu’un locataire.
Et pour les bénéficiaires du prêt ?
Les personnes hébergées gracieusement doivent aussi prendre conscience de leur situation juridique :
- Elles ne peuvent pas s’opposer indéfiniment à la reprise du logement.
- Elles doivent se préparer à un éventuel départ, surtout si aucun contrat ne garantit leur maintien dans les lieux.
- En cas de longue occupation, elles peuvent être tenues de verser une indemnité d’occupation à partir du moment où le propriétaire manifeste clairement son souhait de récupérer le bien.
Que faire en cas de conflit ?
Si un désaccord survient entre un propriétaire et l’occupant d’un bien prêté à usage, il est fortement conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier. Plusieurs questions se posent :
- Le prêt est-il qualifiable de bail déguisé ?
- Y a-t-il un risque de requalification ?
- Le délai de préavis est-il suffisant ?
- Peut-on réclamer une indemnité d’occupation ou des dommages ?
Ce cas rappelle que la générosité initiale ne protège pas des conflits futurs. Même en l’absence d’un bail, un logement prêté verbalement reste récupérable sous certaines conditions. L’essentiel est de ne pas laisser s’enliser la situation pendant des années, et de prévoir un cadre clair dès le départ.
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