Cour de cassation, 3e chambre civile, 2 octobre 2025, pourvoi n° 24-12.308
La protection des locataires âgés est l’un des piliers du droit locatif français.
Mais cette protection n’est pas automatique : elle dépend notamment des ressources du locataire.
Une récente décision de la Cour de cassation vient rappeler une règle essentielle : pour apprécier le droit à protection, ce sont les revenus bruts qui comptent, et non les revenus nets imposables.
1. Un congé pour reprise contesté
L’affaire oppose des bailleurs particuliers à leur locataire âgée, occupant depuis plusieurs années un logement d’habitation principale.
Souhaitant reprendre le bien pour y habiter eux-mêmes, les propriétaires notifient un congé pour reprise à la locataire conformément à la loi du 6 juillet 1989.
Cette dernière refuse de quitter les lieux, invoquant la protection spécifique accordée aux locataires de plus de 65 ans disposant de faibles ressources.
Selon elle, le congé était donc nul et le bail devait se poursuivre.
2. La protection du locataire âgé : un équilibre entre humanité et droit de propriété
L’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en effet que :
« Lorsque le locataire est âgé de plus de 65 ans et que ses ressources annuelles sont inférieures à un certain plafond, le bailleur ne peut donner congé qu’à la condition de lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. »
Ce dispositif vise à protéger les locataires âgés et modestes contre une expulsion brutale, tout en respectant le droit du bailleur à récupérer son bien.
Mais pour en bénéficier, deux conditions cumulatives doivent être réunies :
- Le locataire doit avoir plus de 65 ans à la date du congé ;
- Ses ressources doivent être inférieures au plafond fixé par arrêté (souvent calqué sur les plafonds de logements sociaux).
C’est sur ce deuxième critère que le litige s’est concentré.
3. Revenus bruts ou revenus nets : une question déterminante
La locataire soutenait que seuls ses revenus nets imposables devaient être pris en compte, c’est-à-dire ses ressources après abattements fiscaux, déductions et exonérations diverses.
En appliquant ce mode de calcul, elle se situait sous le plafond et bénéficiait donc de la protection prévue par la loi.
Les juges du fond ont, au contraire, considéré que les revenus bruts déclarés à l’administration fiscale, avant tout abattement, devaient servir de référence.
Selon eux, il s’agit de la seule lecture cohérente avec la finalité sociale de la loi : éviter les effets d’optimisation ou de déductions fiscales susceptibles de fausser l’évaluation des ressources réelles.
En conséquence, ils ont validé le congé pour reprise, estimant que la locataire dépassait le plafond de revenus, et ordonné son expulsion.
4. La décision de la Cour de cassation : la primauté du revenu brut
Saisie du litige, la Cour de cassation confirme cette position dans un arrêt du 2 octobre 2025 (3e chambre civile, n° 24-12.308).
Elle rappelle que :
« Les ressources à prendre en compte pour l’application de l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 s’entendent des revenus annuels déclarés à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction. »
En d’autres termes :
- Les revenus bruts, et non les revenus nets imposables, doivent être pris en considération.
- Les abattements fiscaux (pour âge, charges, etc.) ne peuvent pas être utilisés pour passer sous le seuil de ressources.
- Le juge doit se fonder sur les revenus réels, tels que déclarés à l’administration fiscale.
La Cour valide donc le congé pour reprise, ordonne l’expulsion de la locataire et confirme sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que de dommages et intérêts.
5. Une décision aux conséquences pratiques importantes
Cette décision apporte une clarification bienvenue pour les bailleurs et les locataires : le critère déterminant est bien le revenu brut déclaré, sans tenir compte des mécanismes fiscaux d’allègement.
Pour les locataires :
- Il est essentiel de connaître le montant exact de ses ressources brutes pour savoir si la protection s’applique.
- Le simple fait de percevoir des revenus modestes après impôts ne suffit pas à bénéficier du dispositif si les revenus bruts dépassent le plafond.
- En cas de doute, il est recommandé de se faire assister par un avocat spécialisé en droit locatif.
Pour les bailleurs :
- Cette décision renforce la sécurité juridique des congés pour reprise.
- Ils peuvent s’appuyer sur les revenus bruts figurant dans l’avis d’imposition pour vérifier si leur locataire bénéficie ou non de la protection.
- En cas de dépassement du plafond, le congé pour reprise reste pleinement valable, sans obligation de relogement.
Pour les juges :
- La Cour confirme une interprétation stricte et uniforme du texte, évitant les divergences selon les juridictions.
- Elle réaffirme la nécessité de concilier protection du locataire et respect du droit de propriété.
6. Une lecture équilibrée du droit au logement
Au-delà de la question technique du calcul des revenus, cette affaire illustre un enjeu fondamental : l’équilibre entre solidarité sociale et liberté contractuelle.
La loi du 6 juillet 1989 cherche à protéger les locataires les plus vulnérables sans pour autant priver les propriétaires de leur droit de disposer de leur bien.
En imposant une lecture fondée sur les revenus bruts, la Cour de cassation renforce la cohérence et la transparence du dispositif.
L’objectif reste clair : protéger les locataires véritablement modestes, sans détourner le mécanisme de sa vocation première.
7. Ce qu’il faut retenir
- Le locataire âgé de plus de 65 ans bénéficie d’une protection renforcée contre le congé pour reprise uniquement si ses revenus bruts sont inférieurs au plafond fixé par la loi.
- Les revenus nets imposables ne sont pas retenus pour ce calcul.
- Le bailleur n’a donc pas l’obligation de proposer un logement de remplacement si le locataire dépasse le plafond de ressources brutes.
- En cas de contestation, les avis d’imposition sont la base de référence pour apprécier les revenus.
- Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante de la Cour de cassation en faveur de la clarté et de la sécurité juridique.
En conclusion
La Cour de cassation rappelle une règle simple mais essentielle : dans le cadre de la protection du locataire âgé, seuls les revenus bruts comptent.
Une précision qui, derrière son apparente technicité, a un impact concret sur la vie quotidienne de milliers de locataires et de propriétaires.
Elle illustre la volonté du juge de maintenir un équilibre entre protection sociale et droits patrimoniaux.
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