Quand Léa et Mathieu ont signé un contrat de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) pour leur futur appartement, ils étaient remplis d’enthousiasme. C'était leur premier achat immobilier, un projet mûrement réfléchi. Mais plusieurs mois après la date prévue de livraison, ils attendent toujours les clés. Le constructeur leur annonce que des intempéries ont retardé les travaux, certificat d’architecte à l’appui.

Méfiants, Léa et Mathieu se demandent : cette clause qui confie à l’architecte le soin de justifier les retards est-elle vraiment valable ? Ne désavantage-t-elle pas les acheteurs ? Le doute est permis… et ils décident de porter l’affaire en justice.

C’est dans ce contexte qu’intervient un arrêt de la Cour de cassation du 30 avril 2025, qui vient trancher la question. Décryptage.‍

Une clause controversée dans le contrat VEFA

Dans un contrat de VEFA, les délais de livraison sont souvent encadrés par des clauses spécifiques. L’une d’elles stipule généralement que le délai de livraison peut être prolongé en cas de force majeure ou d’événements légitimes comme les intempéries.

Mais ici, un point particulier posait problème : la clause prévoyait que les retards seraient justifiés par un certificat établi par l’architecte en charge du chantier. Autrement dit, c’est ce professionnel – désigné et payé par le promoteur – qui attestait de la légitimité des retards.

Léa et Mathieu, comme d’autres avant eux, s’interrogent : peut-on vraiment se fier à un architecte choisi par le constructeur pour dire si le retard est justifié ? Ne risque-t-il pas de manquer d’indépendance ? N’est-ce pas là une clause abusive?‍

Ce que dit la loi sur les clauses abusives

En droit de la consommation, une clause abusive est une disposition qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations du professionnel et du consommateur. Elle peut être déclarée nulle si elle désavantage de manière excessive l’acheteur.

Les acquéreurs soutiennent ici que faire dépendre l’appréciation du retard à un tiers potentiellement partial constitue un déséquilibre. Leur argument : l’architecte n’est pas indépendant et son avis conditionne directement leurs droits à réparation.‍

La réponse de la Cour de cassation

Dans l’arrêt rendu le 30 avril 2025 (pourvoi n° 23-21.499), la Cour de cassation ne leur donne pas raison. Elle considère que la clause n’est pas abusive. Pourquoi ?

Parce que l’architecte, bien qu’intervenant dans le projet, reste un professionnel qualifié, tiers au contrat entre le promoteur et les acheteurs.

Parce que ses certificats s’appuient sur des données publiques (comme les relevés météorologiques), vérifiables et contestables par les acquéreurs.

Parce qu’en l’espèce, la clause n’avait ni pour objet, ni pour effet de créer un déséquilibre significatif entre les parties.

En d’autres termes, tant que les justifications du retard reposent sur des éléments objectifs et que l’acquéreur peut les contester, la clause est légale. L’architecte n’est pas juge et partie, mais un technicien qui fournit des éléments de preuve.‍

Quelles conséquences pour les acheteurs en VEFA ?

Cet arrêt est clair : la présence d’un certificat d’architecte pour justifier un retard de livraison ne constitue pas, en soi, une clause abusive.

Mais cela ne signifie pas que l’acquéreur n’a aucun recours. Si vous estimez que le retard est injustifié, vous pouvez toujours :

·      Demander la communication des certificats produits par l’architecte,

·      Vérifier les données météorologiques utilisées,

·      Solliciter une contre-expertise ou une expertise judiciaire,

·      Engager une procédure pour obtenir des indemnités si les justificatifs vous semblent erronés ou insuffisants.

En pratique, tout dépendra du contenu du certificat et de la rigueur de son élaboration.

 Anticiper et se protéger lors d’un achat en VEFA

Pour éviter les mauvaises surprises :

✅ Lisez attentivement le contrat : repérez les clauses liées aux délais et aux causes de suspension.

✅ Posez des questions dès la signature : qui désigne l’architecte ? Quelles seront les preuves admises pour justifier un retard ?

✅ Gardez unetrace de tout : échanges, courriers, visites de chantier, dates promises.Ce sont autant d’éléments utiles si un litige survient.

✅ En cas deretard suspect, réagissez rapidement : un avocat ou un expert pourra vousaider à contester les certificats ou à négocier un accord amiable.

La décision du 30avril 2025 réaffirme un principe important : toutes les clauses de contrat ne sont pas forcément abusives dès lors qu'elles sont encadrées, fondées sur des faits objectifs et ouvertes à la contestation. Pour autant, cela ne signifie pas que les acheteurs doivent tout accepter sans vigilance.

Léa et Mathieu, eux, ont appris à leurs dépens qu’en matière de VEFA, la prudence et l’accompagnement juridique sont essentiels. Si la justice a tranché, ils savent désormais qu’un contrat, même standardisé, mérite une lecture attentive, surtout lorsqu’il s’agit de leur futur chez-soi.

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