La taxe foncière est l’un des impôts locaux les plus connus… et souvent les plus redoutés par les propriétaires. Chaque année, elle représente une charge importante, qu’il s’agisse d’un logement occupé ou d’un bien mis en location.
Toutefois, le Code général des impôts prévoit une exception : dans certains cas, un propriétaire peut obtenir un dégrèvement, c’est-à-dire une réduction ou une suppression de sa taxe foncière.
Mais attention : ce mécanisme est encadré par des conditions strictes. Une récente décision du Conseil d’État (28 juillet 2025, n° 499919) vient le rappeler avec force.
Dans cet article, nous revenons sur les faits de l’affaire, les conditions posées par la loi, et les enseignements pratiques pour les propriétaires.
Une société réclame un dégrèvement de taxe foncière
L’affaire commence avec une société propriétaire d’une maison neuve. L’objectif était clair : mettre ce bien en location.
Mais rapidement, des malfaçons apparaissent sur le bâtiment. Malgré les procédures judiciaires engagées, le constructeur tarde à réaliser les réparations. Résultat : la maison ne peut pas être louée.
La société propriétaire, confrontée à une absence totale de revenus locatifs, décide alors de contester son avis de taxe foncière.
Elle invoque l’article 1389 du Code général des impôts, qui prévoit un dégrèvement en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location.
Son argument : la vacance du logement est bien « indépendante de sa volonté » puisque les désordres viennent du constructeur.
Problème : l’administration fiscale rejette la demande, et l’affaire finit devant le Conseil d’État.
Ce que dit l’article 1389 du Code général des impôts
L’article 1389 du CGI prévoit qu’un propriétaire peut obtenir un dégrèvement de taxe foncière en cas de vacance d’une maison destinée à la location, mais sous trois conditions cumulatives :
- La vacance doit être indépendante de la volonté du contribuable.
Autrement dit, le propriétaire ne doit pas être responsable de l’absence de location.
- Elle doit durer au moins trois mois consécutifs.
Une simple vacance temporaire ou de courte durée ne suffit pas.
- Elle doit concerner la totalité du bien ou une partie distincte susceptible de location.
Le dispositif vise les logements effectivement inoccupés, pas une baisse ponctuelle du taux d’occupation.
Si une seule de ces conditions n’est pas remplie, le dégrèvement est refusé.
La position du Conseil d’État : pas de dégrèvement sans initiative du propriétaire
Dans l’affaire jugée le 28 juillet 2025, la société mettait en avant les procédures judiciaires engagées contre le constructeur pour justifier son impossibilité de louer.
Le Conseil d’État adopte une position stricte :
- Oui, l’article 1389 permet un dégrèvement si la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire.
- Mais encore faut-il que ce dernier démontre qu’il a tout mis en œuvre pour limiter la vacance.
Or, les juges estiment que la société n’a pas prouvé que l’attente de l’issue des procédures était réellement nécessaire pour effectuer les travaux. Autrement dit, elle aurait pu entreprendre elle-même les réparations pour rendre le logement habitable et le proposer à la location.
Résultat : sa demande de dégrèvement est rejetée.
Un rappel important pour les propriétaires
Cette décision illustre la rigueur des conditions d’octroi du dégrèvement de taxe foncière.
Même lorsqu’un logement est réellement inhabitable, l’administration et les juridictions fiscales examinent avec attention la part de responsabilité du propriétaire.
En pratique :
- Les malfaçons ou désordres ne suffisent pas : le propriétaire doit prouver qu’il n’avait aucun moyen d’agir pour remettre le bien en état.
- L’inaction peut coûter cher : attendre la fin d’une procédure judiciaire sans réaliser les travaux nécessaires peut être considéré comme une vacance « volontaire ».
- Les preuves sont essentielles : rapports d’expertise, devis de travaux, attestations de l’impossibilité de louer… tout élément permettant de montrer que la situation échappe réellement au propriétaire est déterminant.
Quelles leçons tirer si vous êtes propriétaire ?
Pour un propriétaire confronté à un logement vacant, trois réflexes doivent être adoptés :
- Anticiper la procédure de dégrèvement.
Dès que la vacance dépasse trois mois, rapprochez-vous de votre centre des impôts pour connaître les justificatifs nécessaires.
- Conserver toutes les preuves.
Expertise judiciaire, correspondances avec l’entrepreneur, devis… Tout doit être documenté pour montrer que la vacance ne résulte pas d’un choix personnel.
- Agir rapidement.
Si des travaux permettent de rendre le logement habitable, mieux vaut les entreprendre sans attendre, même si des recours judiciaires sont en cours.
Conclusion : un dispositif strict, à manier avec précaution
L’article 1389 du CGI offre aux propriétaires un mécanisme intéressant pour alléger la taxe foncière en cas de vacance involontaire. Mais la jurisprudence du Conseil d’État rappelle que cette exception reste encadrée et exigeante.
La vacance doit être prouvée, indépendante de la volonté du contribuable et suffisamment longue. Surtout, les propriétaires doivent montrer qu’ils ont pris toutes les mesures possibles pour rendre leur logement disponible à la location.
Chez Adonis Avocats, nous accompagnons régulièrement des propriétaires et investisseurs immobiliers dans leurs démarches fiscales et leurs litiges liés à l’immobilier.
Si vous êtes confronté à une situation de vacance de logement et souhaitez savoir si vous pouvez obtenir un dégrèvement, n’hésitez pas à nous contacter.
⚖️ Conseil d’État, 28 juillet 2025, affaire n° 499919
