Transformer des locaux en logements : un besoin de plus en plus fréquent
Avec l’essor du télétravail et la multiplication des bureaux vacants, de nombreux propriétaires souhaitent reconvertir leurs locaux professionnels (bureaux, cabinets médicaux, etc.) en logements habitables. Ce type de transformation répond à un double enjeu : valoriser des biens sous-utilisés et répondre à la pénurie de logements, notamment dans les grandes villes.
Mais jusqu’à récemment, un obstacle majeur persistait : l’unanimité des copropriétaires était requise pour ce type de changement, dès lors qu’il allait à l’encontre de la “destination de l’immeuble” définie dans le règlement de copropriété.
En clair : un seul vote contre suffisait à faire capoter le projet.
La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 change la donne. Voici ce qu’il faut en retenir.
Avant la réforme : l’unanimité, un verrou difficile à faire sauter
Selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 régissant la copropriété, toute modification de la destination d’un lot (par exemple transformer un bureau en appartement) devait être votée à l’unanimité des copropriétaires si elle portait atteinte à la destination globale de l’immeuble définie dans le règlement.
Ce régime ultra strict empêchait bon nombre de projets de voir le jour. En pratique, même des projets raisonnables, bien intégrés dans la vie de l’immeuble, étaient bloqués par un ou deux copropriétaires, souvent par principe ou simple prudence.
La nouvelle règle : une majorité simple suffit désormais
La nouvelle loi du 16 juin 2025 facilite considérablement ces opérations de transformation.
Désormais :
- La transformation d’un lot privatif à usage de bureau, cabinet ou autre local non habitable en logement peut être votée en assemblée générale à la majorité simple (article 24 de la loi de 1965).
- La nouvelle répartition des charges qui pourrait découler de cette transformation (par exemple si le chauffage collectif est impacté) pourra, elle aussi, être adoptée à la majorité simple, au lieu de la majorité renforcée requise auparavant.
Cette réforme offre donc un nouveau levier aux copropriétaires qui souhaitent valoriser leurs biens, notamment dans les grandes agglomérations où les besoins en logements sont criants.
Exception : les locaux commerciaux en rez-de-chaussée
Attention toutefois : la réforme ne concerne pas les locaux commerciaux, et notamment les boutiques ou commerces situés en rez-de-chaussée.
Pourquoi ? Le législateur souhaite préserver l’équilibre des centres-villes et éviter une désertification commerciale. Transformer une supérette, une pharmacie ou une librairie en logement pourrait fragiliser l’attractivité et la qualité de vie dans certains quartiers.
La loi précise ainsi que ces locaux ne pourront pas être transformés aussi facilement, afin de garantir la disponibilité des services de proximité nécessaires aux habitants.
Ce que cela change concrètement pour vous
Vous êtes propriétaire d’un bureau ou d’un cabinet médical ?
Grâce à cette réforme, vous pouvez envisager plus facilement une transformation en logement, ce qui :
- Peut augmenter la valeur de votre bien ;
- Le rend plus facile à vendre ou à louer ;
- Vous permet de répondre à la demande locative plus forte sur les logements que sur les bureaux.
Vous êtes un syndic ou un conseil syndical ?
La gestion des demandes de changement de destination sera plus fluide et moins conflictuelle. Il reste néanmoins indispensable de vérifier le règlement de copropriété et de respecter le formalisme des votes.
Vous êtes copropriétaire et vous hésitez ?
Ce changement ne vous oblige à rien. Mais vous ne pourrez plus bloquer un projet uniquement parce que vous y êtes défavorables. Il faudra désormais convaincre la majorité… ce qui offre un cadre plus démocratique.
En résumé : une avancée bienvenue, à encadrer juridiquement
La transformation des locaux professionnels en logements est désormais beaucoup plus accessible. Cette réforme va sans doute dynamiser la reconversion de bureaux vacants en habitations et participer, à son échelle, à soulager la crise du logement dans certaines villes.
Mais attention : toute transformation doit rester encadrée juridiquement, compatible avec l’intérêt collectif de la copropriété, et conforme à l’urbanisme local (PLU, autorisations de travaux…).
Adonis Avocats peut vous accompagner
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