Notre expertise en droit immobilier

Le droit immobilier est l’ensemble des règles permettant de résoudre toutes les problématiques juridiques afférentes aux biens immobiliers (vente, droit de la copropriété, droit de la construction, contentieux locatif). Il régit et organise les relations juridiques entre vendeurs et acheteurs, entre copropriétaires, entre bailleurs et locataires, etc.

VEFA et clause pénale : quand l’achèvement du bien exclut les éléments extérieurs

February 18, 2026

Un couple achète une maison en l’état futur d’achèvement (VEFA), avec une livraison prévue le 30 octobre 2019, assortie d’une clause pénale en cas de retard. La réception du bien a eu lieu le 15 octobre 2019, mais avec des réserves, levées seulement le 24 juin 2020.

Par la suite, les acquéreurs assignent en justice le vendeur pour obtenir le paiement de la clause pénale. A l’appui de leur démarche, ils soutiennent que le bien n’était pas achevé à la date prévue, car certains éléments comme les murs, clôtures et enrobés n’étaient pas réalisés au moment de la livraison, rendant ainsi la maison partiellement impropre à son usage. En vain.

Saisie du litige, la Cour de cassation note, d’une part, que ni le contrat ni les documents annexés ne mentionnent ces éléments extérieurs et, d’autre part, que la clause pénale vise l’achèvement de la maison elle-même, dont l’habitabilité n’a pas été pas contestée, et exclue la non-finition des abords comme motif de retard.

En conséquence, elle juge que la maison doit être considérée comme livrée à la date prévue, le 30 octobre 2019, et rejette la demande des acquéreurs au titre des pénalités de retard. Elle écarte ainsi l’argument selon lequel les travaux extérieurs auraient retardé la livraison, l’achèvement portant uniquement sur l’ouvrage principal.

Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 11 décembre 2025, pourvoi n° 24-10.816

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