La vente en viager est une pratique ancienne qui séduit de nombreux vendeurs et acheteurs. Elle repose sur un principe simple : un propriétaire, appelé crédirentier, cède son bien immobilier en contrepartie du versement d’un capital initial et d’une rente viagère que l’acquéreur, dit débirentier, s’engage à payer jusqu’au décès du vendeur. Ce mécanisme est attractif pour les vendeurs souhaitant compléter leurs revenus à vie et pour les acquéreurs désireux d’acheter un bien immobilier à un prix potentiellement avantageux.

Mais cette opération repose sur un élément fondamental : l’aléa. En d’autres termes, au moment de la signature, il doit subsister une incertitude réelle quant à la durée de vie du vendeur. Sans cet aléa, la vente peut être remise en cause, car elle perd sa nature même de contrat aléatoire pour devenir une opération certaine, contraire à la loi.

C’est précisément ce qu’illustre un récent arrêt de la Cour de cassation du 10 juillet 2025 (3e chambre civile, pourvoi n° 23.16-238), venu rappeler que la gravité d’une maladie, même connue des acquéreurs, ne suffit pas en elle-même à supprimer l’aléa attaché à la vente en viager.

Une affaire concrète : la vente contestée après le décès du vendeur

Dans l’affaire soumise à la Cour, une femme avait vendu sa maison d’habitation à un couple par acte authentique. L’opération avait été conclue avec un bouquet, c’est-à-dire un capital versé immédiatement, et une rente viagère. Or, la venderesse est décédée quelques mois plus tard.

Ses héritiers ont alors assigné les acquéreurs devant les tribunaux. Leur argument : la vente devait être annulée pour défaut d’aléa, puisque la venderesse était atteinte d’un cancer en stade avancé, connu des acheteurs au moment de la signature. Selon eux, le contrat avait été vidé de sa substance car l’issue était prévisible.

La Cour d’appel leur a donné raison, considérant que l’état de santé très dégradé de la venderesse supprimait l’incertitude nécessaire au viager.

Mais la Cour de cassation a censuré cette décision. Elle a rappelé que la gravité d’une maladie n’exclut pas automatiquement l’aléa. Seule la démonstration d’un décès inéluctable à très court terme permet de conclure à un défaut d’incertitude. Or, en l’espèce, les juges d’appel n’avaient pas prouvé que la mort de la venderesse était certaine et imminente au moment de la vente.

L’importance de l’aléa dans une vente en viager

Cet arrêt réaffirme un principe essentiel : le viager reste valable tant que l’incertitude subsiste quant à la durée de vie du vendeur.

La notion d’aléa est au cœur du contrat. Elle protège à la fois le vendeur et l’acheteur. Si le crédirentier décède rapidement, l’acquéreur y gagne. S’il vit longtemps, il paiera la rente plus longtemps que prévu, ce qui rééquilibre l’opération. C’est précisément ce caractère imprévisible qui fonde la validité de la vente.

À l’inverse, si l’on pouvait démontrer dès la signature que le vendeur allait mourir de façon certaine et imminente, le contrat serait nul. En effet, dans ce cas, la rente viagère n’a plus de raison d’être : l’acheteur sait qu’il bénéficiera quasi immédiatement du bien à un prix dérisoire par rapport à sa valeur réelle.

Une vigilance particulière en cas de maladie grave

La décision de juillet 2025 montre bien la frontière délicate entre l’aléa et la certitude.

La présence d’une maladie grave ne suffit pas à elle seule à invalider la vente. Les tribunaux exigent que le décès soit inéluctable et à très court terme pour que l’opération perde sa légitimité. Cela signifie qu’un vendeur atteint d’un cancer avancé, comme dans l’affaire jugée, peut parfaitement conclure une vente en viager tant que son pronostic vital immédiat n’est pas engagé.

Pour les acheteurs, cela représente un risque à mesurer avec prudence. Ils doivent s’assurer que l’opération reste équilibrée, même si le vendeur décède rapidement. Pour les héritiers, la contestation du contrat après coup reste possible, mais uniquement dans des cas très limités.

Les conséquences pratiques pour les vendeurs et les acquéreurs

Cet arrêt de la Cour de cassation appelle à la vigilance de toutes les parties impliquées dans une vente en viager.

Pour les vendeurs, il confirme qu’ils peuvent céder leur bien même en cas de problème de santé, à condition que la situation ne rende pas leur décès certain et imminent. La vente restera valable et leurs héritiers ne pourront pas la contester uniquement en invoquant une maladie grave.

Pour les acheteurs, il rappelle qu’un viager est par nature un pari. Le décès rapide du vendeur peut leur être favorable, mais cela ne garantit pas l’absence de contestation. En cas de doute, il est essentiel de s’entourer de conseils juridiques pour s’assurer que l’acte respecte toutes les conditions de validité.

Pour les héritiers, enfin, la marge de manœuvre est limitée. Ils ne peuvent obtenir l’annulation d’un viager que si la preuve est rapportée que le décès était inévitable à très court terme au moment de la vente. Une simple maladie grave, même connue, ne suffit pas.

Un équilibre entre risque et sécurité juridique

La vente en viager repose sur un équilibre fragile : la sécurité juridique des contrats doit coexister avec la protection des héritiers contre des opérations manifestement déséquilibrées. La Cour de cassation, en rappelant la nécessité d’un décès imminent pour caractériser l’absence d’aléa, évite de fragiliser trop largement ce mécanisme.

En pratique, cela permet de sécuriser de nombreuses ventes qui pourraient sinon être contestées au simple motif de l’âge avancé ou de l’état de santé du vendeur. L’aléa ne disparaît que dans des cas extrêmes où la mort est certaine et très proche.

Conclusion

L’arrêt du 10 juillet 2025 confirme que la validité d’un viager repose toujours sur l’existence d’une incertitude réelle. La gravité d’une maladie du vendeur ne suffit pas, en soi, à supprimer cet aléa. Seul un décès imminent et inévitable peut justifier l’annulation du contrat.

Ce rappel est essentiel pour sécuriser les ventes en viager, protéger les acquéreurs et éviter que les héritiers n’utilisent systématiquement l’argument de la maladie pour contester les transactions.

Dans un marché immobilier où le viager attire de plus en plus, cet arrêt redonne de la confiance à ceux qui souhaitent recourir à ce mécanisme, tout en rappelant que l’accompagnement d’un avocat spécialisé reste la meilleure garantie pour sécuriser la transaction.

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