Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 octobre 2025, pourvoi n° 23-19.843

Les litiges de voisinage en copropriété sont monnaie courante, surtout lorsqu’ils impliquent des locations meublées de courte durée. Mais une question procédurale importante se posait : un copropriétaire peut-il agir seul en justice contre un autre copropriétaire sans informer le syndic ?

La Cour de cassation, dans une décision rendue le 16 octobre 2025, vient apporter une réponse claire : le défaut d’information du syndic n’affecte pas la recevabilité de l’action.

En d’autres termes, le copropriétaire reste libre de saisir le juge pour défendre la jouissance de son lot, même s’il a omis d’informer le syndic, cette obligation relevant uniquement de la bonne administration interne de la copropriété.

1. Le contexte : une copropriété en conflit sur les locations touristiques

L’affaire oppose des copropriétaires d’un immeuble d’habitation à leurs voisins du même immeuble, propriétaires d’un appartement exploité en location meublée de courte durée.

Les premiers estiment que cette activité cause des troubles anormaux de jouissance :

• allées et venues incessantes de voyageurs,
• nuisances sonores,
• atteinte à la sécurité et à la tranquillité de l’immeuble,
• dégradation des parties communes.

Ils décident donc d’assigner leurs voisins devant le tribunal judiciaire, sur le fondement du trouble anormal de voisinage, afin d’obtenir réparation de leur préjudice moral et matériel.

En première instance puis en appel, les propriétaires loueurs sont condamnés à indemniser leurs voisins.

2. L’argument des bailleurs : absence d’information du syndic

Pour tenter d’échapper à leur condamnation, les défendeurs avancent un argument procédural :

selon eux, l’action de leurs voisins serait irrecevable, car ces derniers n’ont pas informé le syndic de la procédure, comme le prévoit l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

Cet article stipule :

« Tout copropriétaire qui intente une action en justice concernant la copropriété doit en informer le syndic, sauf urgence. »

Les défendeurs en déduisent que le non-respect de cette formalité prive l’action de validité, le syndic étant censé représenter la copropriété dans les affaires la concernant.

Les juges d’appel rejettent déjà cet argument. Mais les bailleurs décident de porter l’affaire devant la Cour de cassation, espérant faire reconnaître une irrecevabilité de principe.

3. La décision de la Cour de cassation : l’action reste recevable

La 3e chambre civile de la Cour de cassation rejette leur pourvoi.

Elle affirme clairement que l’obligation d’informer le syndic ne constitue pas une condition de recevabilité de l’action.

Il s’agit simplement d’une formalité de bonne administration interne, destinée à garantir une coordination entre les copropriétaires et le syndic, sans pour autant limiter la liberté individuelle d’agir en justice.

La Cour souligne par ailleurs que la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit aucune sanction spécifique en cas de manquement à cette obligation. Dès lors, l’absence d’information ne peut pas empêcher un copropriétaire de défendre ses droits.

Extrait essentiel de la décision :

« L’information du syndic prévue à l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas une condition de recevabilité de l’action, mais une mesure de bonne administration interne à la copropriété. »

En conséquence, la Cour confirme la condamnation des bailleurs à indemniser leurs voisins victimes des troubles de jouissance.

4. Un rappel utile : la liberté d’action individuelle en copropriété

Cette décision illustre un principe fondamental du droit de la copropriété :

chaque copropriétaire dispose d’un droit autonome d’agir en justice pour défendre sa propriété et la jouissance de son lot.

Autrement dit, il peut saisir le juge sans attendre l’aval du syndic ni celui de l’assemblée générale.

Cette liberté est d’autant plus importante dans les situations où :

• le syndic reste passif face aux infractions ou nuisances,
• l’assemblée générale tarde à statuer,
• les troubles concernent directement un ou plusieurs lots.

Le syndic doit être informé, certes, mais son absence d’information ne paralyse pas l’action.

Cette clarification évite toute instrumentalisation de la procédure par des voisins de mauvaise foi cherchant à retarder ou invalider une action légitime.

5. Les enseignements pratiques de cette décision

Pour les copropriétaires plaignants

• Vous pouvez agir seul en justice pour défendre vos droits, même sans informer le syndic, si votre action concerne la jouissance de votre lot (bruits, odeurs, dégradations, troubles anormaux…).
• Néanmoins, il reste fortement conseillé d’en informer le syndic pour éviter tout malentendu et assurer un suivi collectif du dossier.
• Conservez toujours des preuves des nuisances : constats d’huissier, témoignages, échanges d’emails, procès-verbaux de police ou de syndic.

Pour les bailleurs et propriétaires loueurs

• Les activités de location meublée de courte durée en copropriété peuvent être sanctionnées si elles créent un trouble anormal de voisinage.
• Le non-respect du règlement de copropriété (usage commercial interdit, nuisances, sécurité) peut justifier une action individuelle ou collective contre vous.
• Il est donc essentiel de vérifier la destination du bien et de respecter les règles internes de l’immeuble avant de proposer votre logement à la location touristique.

Pour les syndics

• Cette décision rappelle que le rôle du syndic reste administratif et non judiciaire.

L’absence d’information ne bloque pas la justice, mais un syndic proactif peut faciliter la résolution des litiges en accompagnant les copropriétaires et en faisant respecter le règlement de copropriété.

6. Une décision dans la continuité de la jurisprudence

La Cour de cassation confirme ici une orientation déjà amorcée par plusieurs décisions précédentes :

le formalisme de la loi du 10 juillet 1965 ne saurait être interprété de manière à restreindre l’accès au juge.

Cette approche pragmatique protège le droit fondamental de tout justiciable à agir pour défendre ses intérêts, sans être freiné par des obligations procédurales purement internes.

7. En résumé

• Le défaut d’information du syndic ne rend pas l’action irrecevable.
• Cette obligation vise uniquement la bonne administration interne de la copropriété.
• Un copropriétaire conserve le droit d’agir librement pour faire cesser un trouble ou obtenir réparation.
• Les litiges liés aux locations de courte durée continuent de générer une jurisprudence abondante, marquant la volonté des juges de protéger la tranquillité et la destinatio des immeubles d’habitation.

Chez Adonis Avocats, nous accompagnons syndics, copropriétaires et bailleurs dans la gestion et la résolution des litiges de voisinage ou de copropriété.
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