Lorsqu’un bail commercial est en cours, le locataire peut penser qu’il sera forcément informé si le local qu’il loue est mis en vente, voire même qu’il pourra l’acheter avant tout tiers. Ce mécanisme, c’est le droit de préférence du locataire, prévu par l’article L145-46-1 du Code de commerce. Mais attention : ce droit n’est pas absolu. Dans une décision récente du 19 juin 2025, la Cour de cassation est venue rappeler les limites précises de ce droit, notamment dans le cas de ventes portant sur un ensemble immobilier.

Qu’est-ce que le droit de préférence du locataire commercial ?

Le droit de préférence permet à un locataire de se porter acquéreur prioritaire si le propriétaire du local décide de vendre le bien.

Ce dispositif vise à protéger le preneur contre des ventes soudaines qui pourraient remettre en cause son activité ou générer une insécurité juridique. En théorie, donc, le locataire doit être informé par écrit de l’intention du bailleur de vendre le local, avec le prix et les conditions de la vente, et bénéficie alors d’un délai d’un mois pour se positionner.

Mais ce droit ne s’applique que dans certains cas précis.

Le cas tranché par la Cour de cassation : un rappel des limites

Dans l’affaire jugée par la 3e chambre civile le 19 juin2025 (pourvoi n° 23-17.604), une SCI vendait un ensemble immobilier comprenant plusieurs locaux, dont des bars, une discothèque, de la petite restauration, un snack et une location de salles.

L’un des locataires, exploitant un des locaux à usage commercial, estimait qu’il aurait dû bénéficier d’un droit de préférence, puisqu’il occupait le seul local à usage commercial au sein de l’immeuble vendu.

Il estimait donc que, n’ayant pas été informé, la vente devait être contestée.

Mais la Cour de cassation a rejeté cet argument.

‍Pourquoi le droit de préférence ne s’appliquait pas dans ce cas ?

La Haute juridiction rappelle un principe essentiel :
Le droit de préférence du locataire ne s’applique pas si la vente porte sur un ensemble immobilier, et que le bail ne concerne qu’une partie de cet ensemble.

Même si le local commercial est le seul lot à usage commercial, cela ne suffit pas.

Autrement dit, ce n’est pas la nature commerciale du bien qui déclenche automatiquement le droit de préférence, mais l’unité de la vente. Si le local pris à bail ne représente qu’une fraction d’un tout vendu (immeuble entier, ensemble de lots, etc.), le droit du locataire ne joue pas.

C’est la nature globale de l’opération de vente qui est déterminante, et non la qualification du lot occupé par le preneur.

Les conditions précises pour faire valoir le droit de préférence

Pour qu’un locataire puisse valablement revendiquer un droit de préférence, il faut que :

1. Le propriétaire décide de vendre le local isolément (et non dans le cadre d’une vente d’ensemble immobilier). La vente concerne un local affecté à l’activité commerciale, artisanale ou industrielle.
 
2. Le bail soit en cours au moment de la vente. Le locataire n’ait pas été informé des conditions de vente.

En cas de non-respect du droit de préférence dans ces conditions, la vente pourrait être annulée ou le locataire pourrait demander des dommages et intérêts.

Bail commercial : conseils pour bailleurs et preneurs

Pour les propriétaires

• Avant toute vente, analysez la nature de votre projet : vendez-vous un lot isolé ou un ensemble ?
• Si la vente porte uniquement sur un local loué à usage commercial, respectez scrupuleusement la procédure du droit de préférence.
• En cas de doute, faites appel à un avocat spécialisé en droit immobilier ou baux commerciaux.

Pour les locataires

• Ne partez pas du principe que vous serez automatiquement informé d’une vente.
• Si vous apprenez qu’un local ou un immeuble est vendu, vérifiez la nature exacte de la vente.
• En cas de doute sur vos droits, consultez un avocat en contentieux locatif pour sécuriser votre situation.

‍Pourquoi cette décision est importante pour les professionnels ?

Cette décision de la Cour de cassation rappelle que le droit de préférence du preneur est une exception, strictement encadrée parla loi. Elle a des conséquences pratiques majeures pour les SCI, investisseurs, agences immobilières et professionnels de l’immobilier commercial.

Elle sécurise également les opérations de vente d’ensemble immobilier, en confirmant que le bail d’un local unique ne fait pas obstacle à la liberté de vendre un bien globalement structuré.

En conclusion, Même si vous êtes locataire d’un bail commercial, vous n’êtes pas systématiquement protégé par un droit de préférence en cas de vente du bien que vous occupez.

Pour faire valoir ce droit, il faut que la vente porte exclusivement sur le local que vous louez, à l’exclusion de tout autre lot.

Avant toute démarche ou contestation, il est essentiel de bien comprendre le périmètre de la vente, et de s’entourer de professionnels du droit immobilier.

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