Responsabilité du syndicat des copropriétaires : une affaire emblématique
Lorsqu’un bâtiment s’effondre, la cause semble parfois évidente. Une tempête violente, des rafales de vent, des pluies torrentielles… et au petit matin, des dégâts considérables. Mais ce n’est pas toujours la météo que la justice pointe du doigt.
C’est ce qu’illustre une décision récente de la Cour de cassation (3e chambre civile, 10 avril 2025, pourvoi n° 23-18.503), dans une affaire où une maison située dans une résidence en copropriété s’est effondrée. L’événement s’est produit après une nuit d’orage. Les propriétaires sinistrés ont été indemnisés par leur assureur, pensant que l’affaire était close.
Mais celle-ci ne faisait que commencer.
L’assureur se retourne contre le syndicat de copropriété
Estimant que les dommages trouvent leur origine dans un défaut d’entretien ou un vice affectant les parties communes de la copropriété, l’assureur a décidé d’engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, et de lui réclamer le remboursement des indemnités versées.
En première instance, les juges ont donné raison à l’assureur : la responsabilité du syndicat a été engagée, sur la base d’une présomption selon laquelle les parties communes étaient défectueuses.
La Cour de cassation rappelle une exigence fondamentale : la preuve
La Cour de cassation, saisie du pourvoi, a cassé cette décision. Elle rappelle un principe fondamental en matière de contentieux civil, et plus encore en matière de responsabilité dans les copropriétés :
Même lorsque le dommage semble provenir des parties communes, il ne peut y avoir condamnation sans preuve du vice de construction ou du défaut d’entretien.
Autrement dit, la seule localisation du dommage ne suffit pas à faire peser la responsabilité sur le syndicat de copropriété. Ce dernier ne peut être condamné que si une preuve concrète de sa faute ou de sa négligence est rapportée.
Une jurisprudence importante pour les syndics, copropriétaires et professionnels du droit
Cette décision est lourde de conséquences pour tous les acteurs de la copropriété. Elle rappelle que, dans toute procédure judiciaire, l’apparente logique factuelle ne remplace jamais la démonstration juridique.
En l’absence de preuve tangible, la responsabilité du syndicat ne saurait être engagée. Ce principe de prudence protège les copropriétés d’une mise en cause systématique et automatique dès lors qu’un sinistre touche les parties communes.
En résumé : responsabilité du syndicat et exigence de preuve
À retenir :
- Le simple fait qu’un dommage survienne dans une copropriété ne suffit pas à engager la responsabilité du syndicat.
- Il appartient au demandeur (ici, l’assureur) de prouver l’existence d’un vice ou d’un défaut d’entretien affectant les parties communes.
- La Cour de cassation confirme que la responsabilité du syndicat n’est pas automatique.
- Sans preuve, aucune condamnation n’est possible.
Conseils pratiques pour les syndics et copropriétaires
- Documenter systématiquement l’état des parties communes : rapports d’entretien, diagnostics techniques, interventions de maintenance.
- Anticiper les risques juridiques en travaillant avec des avocats spécialisés en droit de la copropriété.
- Réagir rapidement en cas de sinistre en recueillant tous les éléments de preuve, photographies, témoignages et rapports techniques.
