Lorsqu’un propriétaire bascule dans le surendettement, la peur de perdre son foyer devient rapidement la première source d’angoisse. Doit-on forcément vendre ? Existe-t-il des solutions pour garder sa résidence principale ? L’arrêt rendu le 22 mai 2025 par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation (n° 23-10 900) apporte un éclairage précieux : non, la vente forcée n’est pas automatique - à condition de démontrer qu’un relogement serait insoutenable et que la situation financière n’est pas irrémédiablement compromise.

L’histoire (vraie) : quand dettes et toit s’affrontent

Un couple, propriétaire de sa maison, dépose un dossier de surendettement auprès de la commission compétente.
La commission leur propose un « rééchelonnement de dettes sur 24 mois »tout en invitant les époux à vendre leur bien à l’amiable pour solder le passif.

Mais le couple refuse de vendre la résidence principale et conteste la décision devant le juge du surendettement (tribunal judiciaire). Celui-ci adopte une position plus protectrice :

• Étaler les dettes sur 84 mois (7 ans) ;
• Effacer le solde restant au terme du plan si les époux ont respecté leurs engagements.

Les créanciers font appel. Devant la cour d’appel, le vent tourne : les juges ordonnent la vente obligatoire du bien immobilier, estimant qu’un effacement partiel n’est justifié que si les propriétaires se séparent de leur actif principal.

Le couple se pourvoit en cassation…

Le rappel de la Cour de cassation : vendre n’est pas un préalable automatique

Dans son arrêt du 22 mai 2025, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel :

« La vente forcée de la résidence principale ne peut être imposée qu’à deux conditions cumulatives :

1. Le débiteur doit pouvoir se reloger sans aggraver sa situation budgétaire ;
2. Sa  situation ne doit pas être irrémédiablement compromise. »

Autrement dit, si la vente met en péril la possibilité de se reloger ou si le plan de redressement reste viable sans liquidation du logement, le juge doit privilégier la préservation du toit.

Pourquoi cet arrêt est-il important ?

• Il clarifie l’équilibre entre intérêt des créanciers (recouvrer les     sommes dues) et protection du débiteur (droit au logement).
• Il rappelle que le logement principal bénéficie d’une protection renforcée, même en phase d’exécution forcée.
• Il fournit une check-list probante pour les praticiens qui contestent - ou défendent - une décision imposant la vente.

Ce que dit la loi sur la protection du logement en cas de surendettement

Plusieurs textes du Code de la consommation et des décisions de justice récentes encadrent strictement la possibilité de vendre un logement principal dans une procédure de surendettement :

• Article L733-1 du Code de la consommation : le juge peut imposer certaines mesures pour résoudre une situation de surendettement, mais il ne peut pas ordonner la vente de la résidence principale si le débiteur n’a pas la possibilité de se reloger dans des conditions décentes.
• Article L733-7 : ce texte permet au juge d’effacer partiellement ou totalement les dettes à la fin d’un plan de redressement, sans exiger la vente du bien immobilier du débiteur.
• Jurisprudence constante (Cour de cassation, 2018, 2020, 2023) : les tribunaux rappellent régulièrement que la vente forcée du logement principal ne doit être envisagée qu’en dernier recours. Le juge doit toujours expliquer pourquoi une telle mesure serait indispensable.
• Arrêt du 22 mai 2025 : cette décision récente confirme l’ensemble de ces principes et insiste sur la nécessité pour le juge d’évaluer concrètement la capacité du débiteur à se reloger sans aggraver sa situation financière.

Les bonnes questions à se poser avant d’envisager une vente

Avant de décider de vendre ou non la résidence principale dans une procédure de surendettement, il est important de se poser les bonnes questions :

1. Est-ce que le plan de remboursement est tenable sans vendre le logement ?
   → Il faut examiner les revenus du ménage, les dépenses fixes, et vérifier s’il reste un budget suffisant pour vivre décemment.
2. Le logement est-il adapté à la situation du ménage ?
   → Une maison trop grande ou coûteuse à entretenir peut rendre le maintien difficile à long terme. Il faut comparer la valeur du bien avec la taille du patrimoine global.
3. Est-il possible de trouver un autre logement au même prix ou à un coût inférieur ?
   → Il convient d’étudier le marché locatif local pour savoir si un relogement est réaliste et supportable financièrement.
4. Quels seraient les frais liés à la vente du bien ?
   → Entre les honoraires d’agence, les frais de notaire ou les indemnités bancaires, vendre peut coûter jusqu’à 8 % du prix du logement.
5. Quels impacts personnels ou familiaux entraînerait un déménagement ?
   → Un changement de domicile peut avoir des conséquences sur la scolarité des enfants, l’accès au travail ou la garde alternée. Ces éléments doivent être intégrés à la réflexion.

Comment maximiser vos chances de garder votre maison en cas de surendettement

Voici quelques conseils concrets pour défendre le maintien de votre logement principal :

• Préparez des preuves solides : collectez des annonces de location dans votre ville, des tableaux de budget comparatif, et tout document prouvant que se reloger serait difficile ou coûteux.
• Présentez un dossier bien structuré : un dossier de surendettement convaincant repose sur des chiffres précis, des justificatifs complets, et une explication claire de la situation.
• Ne prenez pas de raccourcis : signer un mandat de vente ou prendre une décision en assemblée générale sans encadrement juridique peut vous exposer à des complications.
• Faites-vous accompagner : un avocat expérimenté en droit du surendettement saura plaider votre cause et proposer des solutions juridiques adaptées, comme un étalement de dettes sur plusieurs années.
• Faites un point sur votre patrimoine : parfois, une restructuration de crédits ou la vente d’un bien secondaire suffit à assainir votre situation sans toucher à votre résidence principale.

Pourquoi faire appel à Adonis Avocats ?

• Double     compétence : contentieux bancaire et droit immobilier, pour     défendre à la fois la solvabilité et la résidence principale.
• Expérience     terrain : négociation de plans amiables, contestations devant la     commission et le juge, relation créanciers.
• Approche     humaine : nous plaçons le logement et la stabilité familiale     au cœur de notre stratégie.

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