Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 septembre 2025, pourvoi n° 23-24.005
Dans le cadre d’un bail commercial, les rapports entre bailleur et locataire sont régis par un équilibre délicat : le premier doit délivrer un local conforme à sa destination, tandis que le second doit s’acquitter du loyer convenu.
Mais que se passe-t-il lorsque le local loué devient inutilisable du fait de désordres ou de manquements du bailleur ? Le locataire doit-il continuer à payer le loyer, ou peut-il suspendre les paiements sans attendre une mise en demeure ?
La Cour de cassation, dans un arrêt du 18 septembre 2025, vient apporter une réponse claire : l’exception d’inexécution peut être invoquée immédiatement, sans mise en demeure préalable, dès lors que le bailleur manque à son obligation de délivrance.
Les faits : un bail de courte durée et un local inutilisable
Une société (le bailleur) signe avec un commerçant (le locataire) un bail de courte durée de 23 mois portant sur un local commercial.
Le contrat prévoit que, si le locataire reste dans les lieux après l’expiration du bail, un bail commercial classique prendra effet, accompagné du paiement d’une indemnité de pas-de-porte.
À l’issue du bail, le locataire reste dans les locaux, mais aucun nouveau contrat n’est signé et l’indemnité prévue n’est pas réglée.
Le bailleur saisit alors le tribunal pour obtenir le paiement :
- des loyers dus,
- et de l’indemnité contractuelle.
En défense, le locataire invoque une exception d’inexécution :
il soutient que le local était rendu impropre à son exploitation à cause de fortes infiltrations d’eau, et que le bailleur n’avait jamais remédié à cette situation.
Le débat juridique : fallait-il mettre le bailleur en demeure ?
Les juges du fond rejettent la demande du locataire.
Selon eux, ce dernier aurait dû, avant de suspendre le paiement des loyers, mettre formellement le bailleur en demeure de remédier aux désordres.
Autrement dit, ils estiment que l’exception d’inexécution ne peut jouer qu’après avoir laissé au bailleur un délai pour s’exécuter.
Mais cette interprétation est trop restrictive.
La Cour de cassation n’est pas de cet avis.
La décision : une exception d’inexécution immédiate
La Cour de cassation casse la décision d’appel et rappelle un principe fondamental :
« Le preneur peut se prévaloir de l’exception d’inexécution dès lors que le bailleur manque à son obligation de délivrance, en particulier lorsque les locaux sont rendus impropres à l’usage prévu, sans qu’il soit nécessaire de le mettre préalablement en demeure. »
En d’autres termes :
- Le locataire peut suspendre le paiement des loyers dès qu’un manquement grave du bailleur empêche l’usage normal du local.
- Il n’est pas tenu d’adresser une mise en demeure préalable.
- Le bailleur, quant à lui, ne peut pas réclamer les loyers pendant cette période, tant que son obligation principale n’est pas remplie.
L’obligation de délivrance du bailleur : un devoir essentiel
L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer un local conforme à la destination prévue au contrat et d’en assurer la jouissance paisible.
Cela implique notamment :
- que le local soit en bon état,
- exempt de vices rendant son usage impossible,
- et conforme à l’activité autorisée (ex. commerce, restauration, bureaux…).
Lorsque le bien loué présente des défauts graves (infiltrations, humidité, insalubrité, absence d’électricité, etc.), le bailleur manque à son obligation de délivrance.
Le locataire peut alors refuser d’exécuter sa propre obligation, c’est-à-dire de payer le loyer.
Une protection renforcée pour le locataire commercial
Cet arrêt du 18 septembre 2025 s’inscrit dans une jurisprudence constante favorable au locataire.
Il confirme que le principe de réciprocité des obligations entre bailleur et preneur s’applique pleinement au bail commercial.
En pratique :
- Si le bailleur ne délivre pas un local conforme,
- Si les désordres empêchent l’exploitation normale du commerce,
- Le locataire peut suspendre le paiement des loyers sans attendre ni formalité préalable.
Il doit toutefois être en mesure de justifier la gravité du manquement (expertise, constats, échanges de courriers, photos, etc.), faute de quoi il pourrait être accusé de mauvaise foi.
Pour les bailleurs : un risque juridique important
Cette décision invite les bailleurs à une vigilance accrue.
Ils doivent :
- veiller à la conformité et à la sécurité des locaux,
- intervenir rapidement en cas de désordre signalé,
- et documenter toutes leurs actions (interventions, réparations, correspondances).
Car en cas d’inaction, le locataire peut suspendre le paiement sans prévenir, et le juge pourrait valider cette suspensionau titre de l’exception d’inexécution.
Un contentieux coûteux, souvent évitable par une gestion rigoureuse et un dialogue constant avec le preneur.
En résumé : une décision d’équilibre
Cette décision de la Cour de cassation du 18 septembre 2025 illustre un équilibre essentiel :
- le bailleur doit respecter son obligation de délivrance,
- le locataire conserve le droit de suspendre le paiement si cette obligation n’est pas remplie.
Mais attention : cette suspension n’est ni automatique ni sans risque.
Le locataire devra prouver que le manquement du bailleur rendait réellement le local inutilisable.
Les enseignements à retenir
✅ Le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution sans mise en demeure préalable, dès lors que le local est impropre à l’usage prévu.
✅ Le bailleur doit garantir un local conforme et exploitable tout au long du bail.
✅ Les litiges liés à l’obligation de délivrance doivent être précisément documentés (constats, courriers, expertises).
✅ Une communication transparente entre les parties permet souvent d’éviter la voie contentieuse.
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Adonis Avocats
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