L’achat d’une résidence principale est un projet majeur, tant sur le plan personnel que patrimonial. Au-delà des enjeux financiers, il s’accompagne souvent d’avantages fiscaux, à condition de respecter certaines règles strictes.

L’article 1594 F septies du Code général des impôts (CGI) permet, sous conditions, de bénéficier d’une réduction ou d’une exonération de taxe de publicité foncière et de droits d’enregistrement lors de l’acquisition d’un premier logement. L’avantage est toutefois conditionné à l’occupation exclusive et continue du bien à titre de résidence principale pendant cinq ans.

Un récent décret n° 2025-946 du 8 septembre 2025 vient assouplir ce régime en précisant les cas dans lesquels le non-respect de cet engagement n’entraîne pas la perte de l’avantage fiscal. Une évolution importante pour les propriétaires et investisseurs particuliers, qu’il convient de décrypter.

Qu’est-ce qu’une résidence principale au sens fiscal ?

Le décret introduit une définition plus précise et plus tolérante de la notion de résidence principale. Désormais, un logement est considéré comme résidence principale lorsqu’il est occupé au moins huit mois par an par son propriétaire.

L’acquéreur doit s’engager à y résider pendant cinq ans de manière continue.

👉 Une exception est prévue : ce délai peut être porté à six ans lorsque l’acquisition est réalisée en vue d’une retraite future, à condition que le logement soit loué entre-temps (dans les limites fixées par la loi).

Cette précision vient sécuriser les acquéreurs, notamment ceux qui, pour des raisons professionnelles ou personnelles, ne peuvent occuper leur bien immédiatement après l’achat.

Les exceptions qui évitent la perte de l’avantage fiscal

Jusqu’ici, tout manquement à l’engagement d’occupation entraînait la remise en cause des exonérations. Le décret de septembre 2025 introduit une liste d’événements dérogatoires, permettant de conserver l’avantage fiscal même en cas de départ anticipé.

Parmi ces exceptions figurent :

• La force majeure, lorsque des événements extérieurs rendent l’occupation impossible (catastrophe naturelle, sinistre, etc.) ;
• Les raisons de santé, si elles nécessitent un déménagement ou un hébergement en établissement spécialisé ;
• Le décès de l’acquéreur ou de son conjoint ;
• Le divorce ou la séparation entraînant le départ d’un des conjoints ;
• Le chômage de longue durée, qui peut imposer une mobilité géographique ou un changement de logement ;
• La mobilité professionnelle à plus de 50 km, qui rend incompatible la résidence dans le logement initial.

👉 Ces exceptions apportent une plus grande sécurité aux acquéreurs, en tenant compte de situations de vie imprévisibles.

Le régime des locations : des conditions strictes

Autre point central du décret : la possibilité de louer temporairement le bien sans perdre l’avantage fiscal.

En principe, la résidence principale doit être occupée personnellement et exclusivement. Mais désormais, si l’un des événements dérogatoires survient (mobilité professionnelle, invalidité, divorce, etc.), l’acquéreur peut louer le logement, sous deux conditions :

1. La durée de location ne peut excéder trois ans au total sur la période d’engagement.
2. La location doit porter sur une occupation classique, à titre de résidence principale du locataire.

En revanche, les locations saisonnières et les locations meublées de courte durée (type Airbnb) restent interdites dans ce cadre. Elles entraînent la perte de l’avantage fiscal.

Quels impacts pour les propriétaires ?

Ces nouvelles tolérances offrent une plus grande souplesse aux propriétaires, tout en sécurisant le régime d’exonération. Concrètement :

• Les personnes contraintes de déménager pour leur travail ou pour des raisons de santé ne seront plus sanctionnées fiscalement.
• Les acquéreurs préparant leur retraite bénéficient d’un délai supplémentaire et peuvent louer leur bien en attendant.
• Les situations de vie difficiles (décès, divorce, chômage) sont mieux prises en compte par le législateur.

En revanche, la loi demeure stricte sur deux points :

• L’occupation doit rester la règle, et la location l’exception ;
• Les locations meublées et saisonnières restent exclues de tout dispositif de tolérance.

Un dispositif à manier avec précaution

Si ce décret constitue une avancée pour les contribuables, il ne dispense pas d’une grande vigilance :

• Les propriétaires doivent conserver tous les justificatifs (mutation professionnelle, certificat médical, jugement de divorce, attestation Pôle emploi, etc.) pour prouver leur situation.
• Toute déclaration fiscale erronée ou incomplète peut entraîner un redressement, avec paiement rétroactif des droits et majorations.
• Les conditions de location doivent être scrupuleusement respectées, sous peine de perdre l’avantage fiscal.

Ce qu’il faut retenir

Le décret n° 2025-946 du 8 septembre 2025 apporte une clarification bienvenue au régime d’exonération de la taxe de publicité foncière et des droits d’enregistrement lors de l’acquisition d’une résidence principale.

En résumé :

✔️ Une résidence principale est désormais définie comme un logement occupé au moins huit mois par an.

✔️ L’engagement d’occupation est de cinq ans (ou six ans en cas d’acquisition pour une retraite future avec location temporaire).

✔️ Plusieurs exceptions permettent de conserver l’avantage fiscal en cas de départ (mobilité, santé, décès, divorce, chômage, force majeure).

✔️ La location est possible pour trois ans maximum, mais seulement si l’événement dérogatoire est avéré et jamais sous forme saisonnière ou meublée de courte durée.

Conclusion : l’importance d’un accompagnement juridique

Ces nouvelles tolérances traduisent une volonté du législateur d’adapter la fiscalité aux réalités de la vie. Mais elles introduisent aussi de nouvelles conditions, qui exigent une lecture attentive et une gestion rigoureuse.

Chez Adonis Avocats, nous accompagnons les particuliers et investisseurs dans leurs projets immobiliers et leurs démarches fiscales. De l’achat à la gestion patrimoniale, nous sécurisons vos opérations pour vous permettre de bénéficier pleinement des avantages offerts par la loi, sans risque de redressement.

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