Dans un avis du 10 avril 2025 (n° 25-70.002), la Cour de cassation rappelle un principe fondamental en droit français : les lois plus sévères ne s’appliquent pas rétroactivement. Cet avis concerne l’application dans le temps de la loi du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur) en matière de changement d’usage illicite d’un local d’habitation, notamment dans le cadre des locations de courte durée type Airbnb.
1. Le contexte : un changement d’usage illicite sanctionné avant 2024
Avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, les règles prévoyaient que :
• En cas de mise en location d’un local à une clientèle de passage n’élisant pas domicile (location saisonnière), sans autorisation de changement d’usage, le propriétaire s’exposait à une amende civile pouvant atteindre 50 000 euros par local.
• Cette situation constituait un changement d’usage illicite, sanctionné par le juge.
Les faits soumis à la Cour de cassation concernaient des situations antérieures au 21 novembre 2024, date d’entrée en vigueur de la nouvelle loi.
2. Ce que change la loi Le Meur du 19 novembre 2024
La loi Le Meur, entrée en vigueur le 21 novembre 2024, a durci le dispositif applicable aux locations touristiques :
• Le plafond de l’amende a été doublé, passant de 50 000 euros à 100 000 euros par local.
• Les critères de définition de l’usage d’habitation ont été substantiellement modifiés, rendant plus strictes les conditions permettant de qualifier un local comme étant à usage d’habitation.
Ces évolutions traduisent une volonté législative claire : renforcer la régulation du marché de la location de courte durée, notamment dans les grandes villes.
3. Le principe posé par la Cour de cassation : pas de rétroactivité des lois plus sévères
Saisie pour avis, la Cour de cassation a rappelé un principe fondamental du droit :
• Une loi plus sévère que la précédente ne peut être appliquée rétroactivement aux faits commis avant son entrée en vigueur, sauf disposition expresse contraire, ce qui n’est pas le cas ici.
Ainsi :
• Pour des faits de changement d’usage illicite antérieurs au 21 novembre 2024, il faut appliquer les anciennes règles.
• L’usage d’habitation du local doit être apprécié selon les critères anciens, c’est-à-dire principalement en fonction de la date de référence du 1er janvier 1970.
Le nouveau plafond d’amende de 100 000 euros ne peut donc pas être appliqué à ces faits antérieurs.
4. Les conséquences pour les propriétaires
Cette décision est favorable aux propriétaires poursuivis pour des faits antérieurs à l’entrée en vigueur de la loi Le Meur.
Ils pourront :
• Se voir appliquer le plafond d’amende de 50 000 euros, et non 100 000 euros ;
• Bénéficier de critères d’appréciation plus souples pour qualifier leur bien d’usage d’habitation.
Autrement dit, la loi nouvelle ne viendra pas aggraver rétroactivement leur situation juridique.
5. Ce qu’il faut retenir
• La loi Le Meur du 19 novembre 2024, renforçant la lutte contre les locations touristiques illégales, n’est pas rétroactive.
• Pour les changements d’usage réalisés avant le 21 novembre 2024, il convient d’appliquer l’ancien régime juridique.
• Les propriétaires concernés peuvent donc opposer une défense basée sur les anciennes définitions de l’usage d’habitation et bénéficier d’une amende civile limitée à 50 000 euros.
Sources :
• Cour de cassation, formation de section, avis n° 25-70.002 du 10 avril 2025
• Loi du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur relative au changement d’usage des locaux d’habitation
