Dans un contexte d’inflation fluctuante et de judiciarisation croissante des relations bailleur-locataire, la clause d’indexation (ou clause d’échelle mobile) est devenue un outil à manier avec précaution.
Souvent insérée dans les baux commerciaux, professionnels ou même civils, elle permet d’ajuster le montant du loyer au fil du temps. Mais attention : une clause mal rédigée ou non conforme peut être invalidée parle juge, avec des conséquences financières lourdes.
Dans cet article, les avocats d’Adonis Avocats vous expliquent comment sécuriser une clause d’indexation en 2025, au regard des dernières jurisprudences et des bonnes pratiques à adopter.
Qu’est-ce qu’une clause d’indexation ?
La clause d’indexation permet de faire évoluer automatiquement le montant du loyer en fonction d’un indice de référence, généralement :
- L’ILC (Indice des Loyers Commerciaux),
- L’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires),
- Ou parfois l’ICC (Indice du Coût de la Construction), bien que ce dernier soit de moins en moins utilisé.
Elle est utilisée pour :
- Protéger le bailleur contre l’érosion monétaire,
- Assurer une cohérence avec l’évolution du marché,
- Encadrer l’ajustement du loyer sans avoir à renégocier chaque année.
Les risques juridiques à éviter
❌ 1. La nullité pour indexation unidirectionnelle
Selon une jurisprudence constante, une clause qui n’envisage que la révision à la hausse du loyer (et non à la baisse) est nulle car elle crée un déséquilibre significatif au détriment du locataire.
Une clause comme « le loyer sera révisé à la hausse chaque année selon l’indice X » sans mentionner la possibilité de baisse est donc interdite.
En cas de nullité, l’intégralité de la clause est réputée non écrite, et le bailleur peut être contraint de rembourserles trop-perçus sur 5 ans.
❌ 2. La nullité pour absence de lien avec l’objet du contrat
La clause d’indexation doit reposer sur un indice en lien direct avec l’objet du contrat. L’ICC (Indice du Coût de la Construction) a longtemps été utilisé, mais pour un bail commercial, l’ILC est aujourd’hui préféré et plus sécurisé.
📌 Depuis la loi Pinel(2014), l’ILC est même obligatoire pour les baux de locaux commerciaux à usage de commerce ou artisanat.
❌ 3. L’indexation rétroactive ou excessive
La clause doit prévoir une indexation progressive et proportionnée, sans effet rétroactif abusif ou “rattrapage” brutal de plusieurs années d’un coup, ce qui pourrait être jugé comme manifestement déséquilibré.
Comment rédiger une clause d’indexation valide en 2025 ?
Voici les éléments indispensables pour sécuriser votre clause :
✔️ 1. Choisir un indice pertinent et à jour
- Pour un bail commercial : privilégier l’ILC (dernier publié par l’INSEE),
- Pour les activités tertiaires (bureaux, entrepôts sans commerce) : opter pour l’ILAT,
- Éviter l’ICC, sauf dans des cas particuliers (baux civils, anciens contrats, etc.).
🛠 Exemple : « Le loyer sera automatiquement révisé chaque année à la date anniversaire du contrat, en fonction de la variation de l’indice ILC publié par l’INSEE. »
✔️ 2. Intégrer une formule symétrique
La clause doit préciser que le loyer peut être révisé à la hausse comme à la baisse :
✍️ « Le loyer sera révisé à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution de l’indice de référence. »
✔️ 3. Définir une formule de calcul claire
Évitez les zones d’interprétation. La formule suivante est fréquemment utilisée :
🔢 Loyer révisé = Loyer encours × (Nouvel indice / Indice de référence initial)
Ajoutez une définition précise de chaque terme (indice de départ, date de référence, etc.).
✔️ 4. Préciser la périodicité
La clause doit indiquer clairement quand a lieu l’indexation (annuelle, triennale, à date fixe).
🗓 « La révision interviendra automatiquement chaque année, à la date anniversaire du bail. »
Focus2025 : les bonnes pratiques face à l’inflation
En 2025, les bailleurs doivent composer avec un contexte économique encore instable, entre :
- Des hausses modérées des indices ILC / ILAT (+3 à +5 % sur l’année précédente),
- Un encadrement plus strict par les juges en cas de litige.
Pour sécuriser vos clauses :
- Ne cherchez pas à contourner la symétrie (le juge y sera sensible),
- Évitez les clauses d’arrondi systématique vers le haut,
- Tenez compte des plafonnements légaux en zones tendues (baux d’habitation, meublés…),
- Mettez à jour les références des indices publiés par l’INSEE.
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