Dans un arrêt du 9 avril 2025 (affaire n° 492236), le Conseil d’État rappelle avec force les règles encadrant l’action en justice du syndic de copropriété et précise que le juge administratif ne peut pas soulever d’office l’absence d’autorisation de l’assemblée générale. Un rappel important pour les copropriétaires, syndics et professionnels de l’immobilier.

1. Le contexte de l’affaire : un permis de construire contesté par un syndicat de copropriétaires

Un syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal administratif pour demander l’annulation d’un arrêté municipal ayant délivré un permis de construire à un tiers.

À l’appui de sa demande, le syndicat invoquait un excès de pouvoir de la part du maire dans l’octroi de ce permis.

Cependant, au cours de l’instruction, le tribunal administratif a relevé que le syndic n’avait pas été expressément autorisé par une décision d’assemblée générale à introduire cette action en justice. Considérant ce défaut d’habilitation, les juges ont rejeté la demande.

2. Ce que dit la loi sur l’action en justice du syndic

Le Conseil d’État rappelle que :

• La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété ;

• Et le décret du 17 mars 1967 pris pour son application ;

imposent que lorsqu’une autorisation est requise, le syndic doit obtenir une décision formelle de l’assemblée générale des copropriétaires pour agir en justice au nom du syndicat.

Cette autorisation doit :

• Être précise et circonstanciée ;

• Définir l’objet du litige ;

• Déterminer la finalité de l’action judiciaire (par exemple : contestation d’un permis de construire, action en responsabilité, etc.).

Sans cette habilitation explicite, le syndic agit irrégulièrement et expose le syndicat à un risque d’irrecevabilité de son action.

3. L’erreur commise par le tribunal administratif

S’il est essentiel que le syndic dispose de cette autorisation, le défaut d’autorisation ne peut être soulevé que par une partie au litige, à savoir un ou plusieurs copropriétaires.

⚠️ En revanche, le juge ne peut pas relever ce défaut d’office.

Or, dans cette affaire, le tribunal administratif a soulevé lui-même, sans qu’aucun copropriétaire n’en fasse la demande, l’absence d’autorisation du syndic.

Cela constitue une erreur de droit, car cela viole le principe du respect du contradictoire et des droits de la défense.

4. Conséquences : annulation du jugement et renvoi

En constatant cette violation de la procédure, le Conseil d’État a décidé :

• D’annuler le jugement du tribunal administratif ;

• Et de renvoyer l’affaire devant un nouveau juge pour qu’elle soit réexaminée conformément au droit.

Le syndicat conserve donc la possibilité de faire valoir ses arguments contre le permis de construire… sous réserve d’avoir régularisé la situation quant à l’autorisation du syndic.

Ce qu’il faut retenir 🔎

• Un syndic ne peut pas agir en justice sans autorisation formelle de l’assemblée générale des copropriétaires.

• Cette autorisation doit être explicite et préciser l’objet et la finalité du contentieux.

• Seuls les copropriétaires peuvent soulever le défaut d’autorisation, pas les juges.

• En cas d’irrégularité de procédure, le jugement peut être annulé.

Pour aller plus loin

Pour les syndics professionnels ou bénévoles, il est crucial de toujours vérifier la régularité des autorisations avant d’engager une procédure judiciaire au nom du syndicat de copropriété.

Une mauvaise anticipation sur ce point peut entraîner l’annulation des actions engagées, avec des conséquences juridiques et financières parfois lourdes.

Sources :

• Conseil d’État, 9 avril 2025, affaire n° 492236

• Loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété

• Décret du 17 mars 1967 pris pour son application