Dans le cadre d’un bail d’habitation, le congé donné par le bailleur au locataire est strictement encadré par la loi. Le principe est simple : un bailleur ne peut pas mettre fin au bail sans motif valable, ni sans respecter certaines conditions de délai et de forme. Mais la loi reconnaît également que certains travaux d’ampleur peuvent justifier la délivrance d’un congé.
Un arrêt rendu par la Cour d’appel de Bordeaux le 6 janvier 2025 (affaire n° 22/05642) illustre parfaitement ce cas de figure : le bailleur a obtenu gain de cause après avoir délivré congé à ses locataires pour entreprendre des travaux de rénovation lourds. Revenons sur cette décision et sur ce qu’elle signifie concrètement pour les bailleurs comme pour les locataires.
Quand un bailleur peut-il donner congé à son locataire ?
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui régit les baux d’habitation, prévoit trois grands motifs permettant au bailleur de donner congé à son locataire :
- La reprise du logement, pour l’habiter lui-même ou y loger un membre de sa famille proche ;
- La vente du bien, ce qui ouvre un droit de préemption au locataire ;
- Un motif légitime et sérieux, qui peut recouvrir plusieurs situations : manquements du locataire (loyers impayés, troubles de voisinage), mais aussi la nécessité d’effectuer des travaux de démolition, de rénovation ou de réhabilitation rendant le maintien dans les lieux impossible.
C’est ce dernier motif qui a été invoqué dans l’affaire jugée à Bordeaux.
Une propriétaire face à un projet de rénovation d’envergure
Dans cette affaire, une propriétaire souhaitait engager d’importants travaux dans l’immeuble. Elle a donc délivré un congé pour motif légitime et sérieux à ses locataires. Ces derniers, refusant de quitter les lieux, ont contesté ce congé devant la justice en demandant son annulation.
Le cœur du litige portait sur une question simple : les travaux envisagés justifiaient-ils réellement l’éviction temporaire des locataires ?
Pourquoi la justice a validé le congé ?
Les juges de la Cour d’appel ont considéré que le congé était parfaitement justifié. Pour eux, les travaux prévus présentaient trois caractéristiques essentielles :
- Des travaux collectifs et coordonnés : ils concernaient l’ensemble de l’immeuble, et pas seulement l’appartement loué.
- Une durée importante : il ne s’agissait pas d’un chantier ponctuel pouvant se dérouler en quelques jours, mais d’une opération de rénovation de longue haleine.
- Une incompatibilité avec le maintien dans les lieux : poussière, nuisances sonores, risques pour la sécurité… les conditions de vie auraient été incompatibles avec l’occupation normale du logement.
En d’autres termes, les juges ont reconnu que la propriétaire se trouvait face à une situation où les travaux rendaient la présence des locataires impossible. Le congé reposait donc bien sur un motif légitime et sérieux au sens de la loi.
Quels enseignements pour les bailleurs ?
Cette décision confirme que les bailleurs disposent d’un levier juridique pour reprendre temporairement leur logementlorsqu’ils doivent réaliser des travaux de rénovation lourds. Mais attention : ce droit n’est pas absolu, et il suppose de respecter des conditions strictes.
- La réalité et l’importance des travaux doivent être démontrées. Un simple rafraîchissement ou des réparations ponctuelles ne suffisent pas.
- Le congé doit être donné dans les formes légales. Il doit être notifié au moins 6 mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre émargement.
- Le motif doit être clairement indiqué. Le bailleur doit préciser la nature des travaux envisagés et justifier leur ampleur.
À défaut, le congé peut être contesté et annulé par le locataire.
Et pour les locataires ?
Pour les locataires, cette décision rappelle qu’il est possible de contester un congé si l’on estime que le bailleur n’apporte pas la preuve d’un motif sérieux et légitime. Mais lorsque les travaux sont effectivement d’envergure et qu’ils rendent l’occupation impossible, la loi ne protège pas le maintien dans les lieux à tout prix.
Le locataire dispose toutefois de plusieurs garanties :
- Le congé doit être donné dans les délais légaux ;
- Le motif doit être réel et justifié ;
- En cas de doute, il peut saisir le juge pour demander l’annulation du congé.
Le rôle de l’avocat dans ces situations
Que l’on soit bailleur ou locataire, un congé pour travaux peut rapidement devenir source de conflit. Les bailleurs craignent souvent que leur démarche soit annulée pour vice de forme ou pour insuffisance de justification. Les locataires, de leur côté, redoutent d’être évincés abusivement.
L’accompagnement d’un avocat permet de sécuriser ces procédures :
- Pour le bailleur, en préparant le congé et en apportant les preuves nécessaires (devis, autorisations administratives, planification des travaux).
- Pour le locataire, en examinant la validité du congé et en défendant ses droits devant le juge si nécessaire.
Conclusion
L’arrêt de la Cour d’appel de Bordeaux du 6 janvier 2025 illustre une règle essentielle : le bailleur peut donner congé à son locataire pour réaliser des travaux de rénovation, à condition que ceux-ci soient suffisamment lourds pour rendre le maintien dans les lieux impossible.
Ce cas rappelle l’équilibre fragile entre le droit du bailleur à améliorer ou réhabiliter son bien, et le droit du locataire à bénéficier d’une jouissance paisible de son logement.
En pratique, chaque situation doit être appréciée au cas par cas. Si vous êtes confronté à un congé pour travaux – en tant que bailleur ou locataire – il est vivement recommandé de vous faire accompagner afin de sécuriser vos démarches et de préserver vos droits.
