Le secteur locatif français va connaître un changement important à partir du 1er janvier 2026. Après plus de dix ans de stabilité, les frais de location facturés aux locataires vont être revalorisés et suivront désormais l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Cette mesure, officialisée par l’arrêté du 17 juillet 2025, marque une nouvelle étape dans l’encadrement juridique du marché locatif et soulève plusieurs questions pour les locataires comme pour les bailleurs.

Pourquoi une revalorisation des frais de location en 2026 ?

Depuis 2014, les frais de location étaient strictement encadrés par la loi ALUR et n’avaient pas évolué. Ils comprenaient essentiellement trois prestations : la constitution du dossier du locataire, l’organisation des visites du logement et la rédaction du bail. Si ces frais étaient plafonnés en fonction de la surface et de la zone géographique, ils ne tenaient pas compte de l’inflation.

Au fil des années, cette situation a été dénoncée par de nombreux professionnels de l’immobilier. Les honoraires, gelés malgré la hausse du coût de la vie et des charges de fonctionnement des agences, ne reflétaient plus la réalité économique. L’arrêté du 17 juillet 2025 vient donc corriger cette stagnation en introduisant une indexation automatique de ces frais sur l’IRL, l’indice de référence des loyers, qui sert déjà de base pour la révision des loyers.

Ce qui change concrètement pour les locataires

À partir du 1er janvier 2026, tous les nouveaux baux signés seront concernés par cette réforme. Les locataires devront donc prévoir des frais légèrement plus élevés que ceux appliqués jusqu’ici, mais qui évolueront de façon transparente, en suivant l’IRL publié trimestriellement par l’INSEE.

Il est important de préciser que cette revalorisation ne supprime pas les plafonds existants. Les frais continueront d’être calculés en fonction de la zone géographique :

• en zone très tendue, les frais sont plafonnés à 12 €/m² ;
• en zone tendue, à 10 €/m² ;
• en zone détendue, à 8 €/m².

L’état des lieux, quant à lui, reste plafonné séparément à 3 €/m², et ne sera donc pas impacté par l’indexation. Autrement dit, même si les honoraires évoluent chaque année avec l’IRL, ils ne pourront jamais dépasser les plafonds fixés par la loi en fonction de la localisation et de la surface du logement.

Ce qui change pour les bailleurs et les agences

Pour les bailleurs et les agences immobilières, cette réforme représente une bouffée d’oxygène. Elle permet enfin de réajuster les frais de location à la réalité économique et de préserver la qualité du service rendu aux locataires. Les prestations couvertes par ces frais, comme la constitution des dossiers ou la rédaction des contrats, nécessitent du temps, des outils numériques et parfois un accompagnement juridique.

L’indexation automatique garantit une évolution régulière des honoraires sans nécessiter une nouvelle intervention législative. Cela apporte une meilleure visibilité aux professionnels et un cadre juridique clair, en cohérence avec celui déjà appliqué aux loyers.

L’impact pour le marché locatif

L’instauration de cette indexation est perçue comme un compromis équilibré. Elle protège les locataires d’une envolée des frais, puisque les plafonds géographiques restent en vigueur, tout en assurant aux bailleurs et aux agences une rémunération ajustée à l’évolution des prix.

Dans les grandes villes où la demande locative est très forte, les plafonds continueront à jouer un rôle central. Dans les zones détendues, où les loyers sont plus bas, l’indexation apportera une souplesse bienvenue aux professionnels, qui avaient parfois du mal à rentabiliser la gestion locative.

Les points de vigilance pour les locataires

Même si cette réforme ne devrait pas bouleverser profondément le coût total d’une location, les locataires devront rester attentifs :

• aux plafonds en vigueur selon leur zone d’habitation ;
• au détail des honoraires facturés, qui doivent être strictement limités aux prestations autorisées par la loi ;
• à la distinction entre les frais de location et l’état des lieux, qui restent encadrés séparément.

En cas de doute ou d’abus, les locataires peuvent saisir la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) ou la commission départementale de conciliation.

Pourquoi cette réforme concerne aussi le droit immobilier

Cette revalorisation des frais de location n’est pas un simple ajustement administratif : elle reflète un mouvement plus large de rééquilibrage du marché locatif. Pour les avocats en droit immobilier, elle ouvre de nouveaux champs d’accompagnement, que ce soit pour conseiller les bailleurs dans l’application des plafonds ou pour défendre les droits des locataires en cas de litige.

Les cabinets spécialisés, comme Adonis Avocats, observent déjà une hausse des contentieux liés à l’encadrement des loyers ou aux frais facturés abusivement. L’introduction de l’indexation pourrait renforcer cette tendance et nécessitera une vigilance accrue sur la conformité des pratiques.

Conclusion : une réforme à double effet

À partir du 1er janvier 2026, la location d’un logement coûtera un peu plus cher pour les locataires, mais dans un cadre encadré et transparent. L’indexation des frais sur l’IRL apporte de la prévisibilité et une meilleure adaptation à l’économie réelle, tout en préservant les garde-fous instaurés par la loi.

Pour les bailleurs comme pour les locataires, il sera essentiel de bien comprendre ces nouvelles règles afin d’éviter les litiges. Et pour les professionnels du droit, cette réforme constitue une nouvelle occasion d’accompagner, de conseiller et de sécuriser les relations locatives.

⚖️ Référence juridique : Arrêté du 17 juillet 2025.

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