Lorsqu’un locataire est placé en procédurecollective, le bailleur d’un local commercial se retrouve souvent dans unesituation délicate. Comment réagir en cas d’impayés ? À quel moment peut-ondemander la résiliation du bail ? La question est complexe car elle mêle droitdes baux commerciaux et droit des entreprises en difficulté.
Un arrêt récent de la Cour de cassation du 12juin 2025 (pourvoi n° 23-22.076) apporte des précisions essentielles. Revenons sur cette affaire pour comprendre ce qu’il change, et surtout, ce que les bailleurs doivent retenir.
Le contexte : un locataire en redressement judiciaire
Tout commence avec un bail commercial classique. Le locataire, exploitant d’un fonds de commerce, est placé en redressement judiciaire.
À partir de ce moment-là, les règles changent pour le bailleur.
L’article L. 622-14 du Code de commerce lui interdit de demander immédiatement la résiliation du bail pour des loyers impayés postérieurs au jugement d’ouverture.
Un délai de 3 mois doit obligatoirement être respecté avant toute action.
Dans notre affaire, le bailleur a scrupuleusement suivi la procédure. Constatant des impayés, il attend le délai légal, puis saisit le juge-commissaire pour constater la résiliation du bail.
Le juge accepte.
Lacontestation : appel et liquidation judiciaire
L’administrateur judiciaire, le mandatairejudiciaire et le locataire ne s’arrêtent pas là. Tous trois interjettent appelde cette décision.
Pendant l’instance, un nouveau rebondissement survient :
👉 le plan de redressement accordé au locataire est résolu, et celui-ci est placé en liquidation judiciaire.
La cour d’appel, malgré ce changement de situation, confirme la résiliation du bail.
L’arrêt de la Cour de cassation : une nouvelle procédure, un nouveau délai
Saisie du litige, la Cour de cassation ne suit pas ce raisonnement.
Elle rappelle un principe clair :
Lorsqu’un redressement judiciaire se transforme en liquidation judiciaire, cela ouvre une nouvelle procédure collective.
Conséquence directe : le bailleur ne peut pas se contenter de la demande de résiliation introduite pendant le redressement judiciaire.
Il doit recommencer le processus :
- Attendre un nouveau délai de 3 mois à compter du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire.
- Puis seulement, agir en résiliation du bail pour les loyers impayés postérieurs à cette date.
Autrement dit, la résiliation obtenue devant le juge-commissaire n’était pas valable, car elle ne tenait pas compte de la nouvelle procédure ouverte.
Pourquoi cette précision est importante ?
Pour les bailleurs, cette décision peut sembler frustrante : elle retarde encore la possibilité de récupérer le local.
Mais elle traduit la logique protectrice du droitdes entreprises en difficulté.
En effet, chaque procédure collective(redressement, liquidation) a ses propres effets.
Et la loi veut donner un délai de respirationau débiteur, même lorsque sa situation se dégrade.
En pratique, cela signifie que le bailleur doitêtre particulièrement vigilant :
- Chaque fois qu’une nouvelle procédure est ouverte, le délai de trois mois repart à zéro.
- Impossible de “fusionner” les délais en cas de transition entre redressement et liquidation.
Quelles conséquences pour les bailleurs ?
Cet arrêt illustre la complexité des procédures collectives. Pour les bailleurs de locaux commerciaux, il comporte plusieurs enseignements :
- La patience est obligatoire : même face à un locataire en grande difficulté, le bailleur doit respecter scrupuleusement les délais légaux.
- Chaque procédure compte : redressement et liquidation ne se confondent pas, même lorsqu’ils s’enchaînent.
- Le risque d’occupation prolongée : un local peut rester occupé plusieurs mois sans que le bailleur puisse agir, malgré des impayés répétés.
- La stratégie doit être adaptée : selon les cas, il peut être plus judicieux de surveiller les procédures et d’anticiper une éventuelle relocation plutôt que d’espérer une résiliation immédiate.
Exemple concret : quand le bailleur doit attendre encore…
Imaginons un bailleur parisien dont le locataire, restaurateur, est placé en redressement judiciaire en janvier.
Dès février et mars, les loyers ne sont pluspayés. Le bailleur attend les trois mois, et en avril, il saisit le juge pourdemander la résiliation.
Mais en mai, le plan de redressement échoue et le restaurateur est placé en liquidation judiciaire.
Résultat ? Le bailleur doit repartir de zéro, attendre encore trois mois à compter du jugement de liquidation, puis seulement agir.
Le temps perdu est considérable, mais la procédure ne laisse pas d’autre choix.
Conclusion : un cadre strict à ne pas négliger
La décision du 12 juin 2025 rappelle que, dans le droit des procédures collectives, chaque étape est une nouvelle page qui s'ouvre.
Pour le bailleur, cela signifie qu’il ne peut pas accélérer la résiliation du bail, même face à un locataire défaillant.
Le délai de trois mois s’impose à chaque procédure.
C’est une contrainte forte, mais elle fait partie de l’équilibre entre la protection du bailleur et celle du débiteur en difficulté.
Pour éviter les erreurs et les pertes de temps, il est essentiel pour les bailleurs de locaux commerciaux de se faire accompagner. Une mauvaise interprétation des délais peut retarder encore davantage la reprise du bien.
En résumé
- Un redressement judiciaire ouvre une première procédure : délai de 3 mois avant résiliation.
- Si le redressement échoue et qu’une liquidation judiciaire s’ouvre, c’est une nouvelle procédure : le délai repart à zéro.
- Le bailleur doit recommencer la démarche, sans quoi sa demande sera rejetée.
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