Le 20 mars 2025, la Cour de cassation a rendu une décision importante en matière de promesse synallagmatique de vente. Elle rappelle qu’un comportement clair et constant du vendeur peut valoir renonciation à invoquer la caducité du contrat, même si le délai prévu pour la signature de l’acte authentique est dépassé.
📌 Le contexte : une promesse avec un délai strict… et sans faculté de substitution
En mai 2016, une promesse synallagmatique de vente est conclue entre un vendeur et un acquéreur pour un bien immobilier d’une valeur de 700 000 €. Cette promesse ne prévoit aucune faculté de substitution : l’acheteur désigné est le seul autorisé à signer l’acte définitif.
Le contrat contient également une clause claire :
La signature de l’acte authentique doit intervenir au plus tard le 30 mai 2016, à défaut de quoi la promesse sera résiliée de plein droit.
Un mécanisme classique, souvent utilisé pour encadrer la durée d’engagement des parties.
🧾 Un dépassement du délai… mais des actes qui engagent
Passée la date limite, les acquéreurs affirment qu’un accord a été trouvé pour :
- Substituer l’acquéreur initial par une nouvelle société,
- Reporter la date de signature au-delà du 30 mai 2016.
Le vendeur, de son côté, reçoit un projet d’acte de vente modifié de la part de son notaire.
Ce projet mentionne clairement :
- La nouvelle entité acquéreuse,
- Une nouvelle date de signature, prévue pour le 30 avril 2017.
Non seulement le vendeur ne s’oppose pas à cette substitution, mais son notaire établit un état daté en ce sens, et les parties échangent des mails pour organiser le rendez-vous de signature.
⚖️ La décision : la promesse n’est pas caduque
Les juges du fond estiment que le vendeur, en acceptant ces démarches sans émettre de réserve, a renoncé de manière non équivoque à invoquer la caducité de la promesse.
La Cour de cassation confirme cette analyse dans son arrêt du 20 mars 2025 (n° 23-20.170), en retenant que :
Le comportement du vendeur traduit une volonté claire de poursuivre la vente, malgré le dépassement du délai initialement prévu.
Ainsi, la promesse de vente reste valable, et la demande d’exécution forcée des acquéreurs est justifiée.
🧠 Pourquoi cette décision est importante ?
Cette décision rappelle aux professionnels de l’immobilier, notaires et avocats que la rigueur contractuelle ne fait pas tout.
Dans les litiges portant sur des promesses de vente, les tribunaux s’attachent aussi aux faits et comportements concrets des parties.
➡️ Une vigilance particulière doit donc être portée aux échanges et actes postérieurs à l’expiration d’un délai contractuel.
➡️ Ne pas réagir, c’est parfois accepter.
📚 Référence de l’arrêt
Cour de cassation, 3e chambre civile, 20 mars 2025, n° 23-20.170
